全球城市商业空间供给过剩，CBD建设迎来转折点

经历了新冠肺炎疫情的冲击，全球城市都正在恢复和重塑。当员工在家工作时，不仅公司的办公桌前空空如也，中央商务区（CBD）也失去了往日的一些活力。

住房短缺和社会经济差距加大，持续给政府、企业和居民带去重大挑战。

自2020年初以来，世界上最大的商业地产市场的写字楼空置面积已经增加了1540多万平方米。这给市政预算造成了压力，打击了传统上依赖附近工人的当地企业，并导致房地产价值回调。

然而，现在一切正处转折之中。随着员工返回办公室，办公楼入驻率已经稳定。休闲旅行回归了人们的生活，全球大多数城市的零售消费情况也有所改善。

活力的迅速恢复使得城市能够量化所需战略规划的规模。眼下的挑战也许很艰巨，但这些挑战也提供了许多可能性，也许能帮助纠正那些加剧不平等、阻碍应对气候变化并导致居民、工人和游客体验不佳的政策。

重新调整城市的过程是循序渐进的，需要持续数十年。重要之处在于公共和私营部门要勇于参与并恰当干预，这是城市发挥其作为创新和机遇中心的潜力的关键。

这个过程的核心是需要强有力的领导。现在，即使是世界上最大的城市，它们通常也是国家经济的支柱，其决策结构在很多方面也过于局限于本地。城市的成功需要国家层面，某些情况下甚至地区层面的参与，而不仅仅是市政当局的投入。

此刻领导者面临的一个重大挑战是：没有适用于所有中央商务区的单一解决方案。不止如此，因为疫情的影响并不是均匀分布的。

在全球最大的商业地产市场中，北美地区因疫情导致的写字楼空置率为74%，欧洲和亚太地区分别为15%和11%。

与当前需求水平相比，北美市场在1960至2010年期间建造的办公空间供给过剩最严重，导致自2020年初以来，全美写字楼供应面积增加了1130万平方米。另一方面，亚太地区的每个主要市场近期交付或在建的写字楼都超过了供应量的15%。在欧洲大部分地区，这一数据为5%到20%不等。

这种差异带来的直接结果是，北美的城市领导者和大型房地产业主为了提高住宅和游客密度，都更加积极地努力将陈旧空置的写字楼改造成其他房产类型。

为此，以加快改建速度，降低改建成本为内容基础，白宫于2023年底发布了经济适用房手册。住房与城市发展部等联邦机构都强调了提供价值450亿美元的补助计划，将陈旧的房产改造成经济适用房，并利用交通便利和低碳或零碳改造的方式获取附加税减免，加快老旧建筑的脱碳进程。

相比之下，欧洲大部分地区倾向于对房产进行以脱碳为基础的改造和多用途重建。这些计划的关键在于保障生活质量的措施，包括确保所有居民都能很方便快捷地享受到如游乐场、公园、购物和娱乐场所等娱乐设施。

例如，巴黎的生物气候地方城市生活计划规定，必须保护150平方米以上土地中的绿地，实现40%的地表可透水或有植被覆盖，并由当地企业专门保护。阿姆斯特丹的“人性化大都市”（Humane Metropolis）也有类似的目标，即通过分散就业中心来减少通勤时间，同时围绕绿色廊道设计新社区，减少开发对环境的影响。

曼谷、德里、雅加达和孟买等亚洲城市都将城市地铁系统的规模扩大了一倍甚至两倍，将居民与就业和休闲机会更紧密地连接起来。在地面上，居民和游客体会到了生活设施的飞跃式变化，城市和国家政府利用这些投资进行基础设施建设，缓解气候变化的影响，尤其是洪水和热应激，其在该地区影响最严重。

为了更好地利用未来的机遇，国家和地方层面的公共和私营参与者应积极主动开展合作，更好地了解挑战的规模。这表明需要开展对话，了解哪些规章制度阻碍了投资，确保政策沟通的连贯性，并全面、详细、实时地把握市场状况。

如此，他们就能打造与众不同的城市，让每个人都能茁壮成长，无论现在与未来。

本文作者：

伍博琦，仲量联行总裁兼首席执行官

本文原载于世界经济论坛Agenda博客，转载请注明来源并附上本文链接。

翻译：孙芊

编辑：王灿