提到全球最昂贵的办公空间，人们往往会想到纽约和伦敦等城市，因为它们以全球金融中心著称。然而，就价格而言，非洲最大经济体的商业首都拉各斯也在其中占据了相当一席之地。
根据房地产公司CBRE、Broll和JLL的最新数据，今年拉各斯（伊科伊）优质办公空间的年租金最高可达每平方英尺90美元，高于纽约曼哈顿中城每平方英尺约76美元的年租金。伦敦金融城的租金为每平方英尺96美元；相比之下，拉各斯的租金也高出约翰内斯堡伊洛沃优质办公空间租金的四倍以上。
对于寻求收益的房地产投资者而言，乍看之下，拉各斯似乎颇具吸引力。但这些数字背后的因素值得深入探究。
供应不足
过去十年，房地产供应严重不足一直是推高租金的主要因素。2010年之前，拉各斯维多利亚岛和伊科伊不到10栋高层办公楼中，优质办公空间总量不足65万平方英尺（6万平方米）。旧中央商务区也有其他办公楼，但它们的辉煌时期已是20世纪80年代末和90年代。
随着楼宇老化和拥堵问题日益显现，房东又拒绝翻修，企业便迁入维多利亚岛由住宅改建的办公场所。因此，需求开始超过供应，使为数不多的优质办公空间业主得以收取看似离谱的租金。
尽管目前预计未来24个月内将竣工的办公空间多达190万平方英尺（18万平方米），投资者仍在考察是否还有进一步开发的空间。
长期以来供应不足，加上有机会展示真正优质办公空间应有的品质，近年吸引了全球和本土机构房地产投资者的兴趣。新兴市场私募股权公司Actis 推出了首只撒哈拉以南非洲房地产基金 ，规模为1.54亿美元，并在拉各斯和阿布贾持有数项房地产权益。其中最相关的是一项1.56万平方米的办公楼开发项目，计划于年底前竣工。
非洲资本联盟推出的1.65亿美元CAPIC基金 也随后进入市场，并于2012年与Mansard Insurance（现为AXA集团的一部分）合作，成功建成一处优质办公楼。就连世界上最富有的黑人女性、Day Spring Property Development Company执行主席莫杜佩·阿拉基贾，也开始涉足拉各斯房地产行业。该公司最近完成了一项12层的综合用途开发项目，其中包括3层办公空间，很可能是为了从这个利润丰厚的市场中获利。
运营成本高昂，却不保证品质
在拉各斯，由于没有完善的公共交通方案，开发商过去一直能在服务管理不善、停车位不足的情况下照常经营。在拉各斯，寻找停车位往往是一场激烈争夺。这意味着维多利亚岛的大部分地区在工作时间都会出现双排停车。
高昂的土地价格、建筑成本和融资成本，也是拉各斯租金高企的主要因素。其他潜在推手——例如两位数利率、适合开发的地块供应不足，以及建筑材料需要进口——使开发相关成本居高不下。此外，电力供应不可靠，发电机因此成为必需品。这会转化为按季度或年度收取的服务费，构成额外成本，每年最高可达租金的25%。其他发达市场的类似费用可能低10%。作为背景，人口1.7亿的尼日利亚在2014年平均发电量约为±4,000MW；而人口超过5,400万的南非，发电能力超过45,000MW。更糟的是，尼日利亚发电量在2015年5月跌至历史最低点1,327MW。
经济持续增长
人们或许很容易得出结论，认为拉各斯的高租金是城市基础设施问题造成的。但经济基本面和人口特征使尼日利亚成为房地产投资的极具吸引力之地。这座规模已十分庞大的特大城市有望受益于尼日利亚强劲的预期增长，全球投资者正争相下注。过去十年GDP增长率平均为6.8%；人口快速城市化，预计到2050年将超过美国人口规模。在这种情况下，要想象投资回报近乎有保障，并不困难。
总的来说，企业迁往品质更好的办公空间、本土企业增长以及国际企业扩张，都可能支撑高租金。然而，随着竞争加剧、更多参与者寻求投资该行业，市场可能趋于降温。显而易见，拉各斯如何应对即将大量新增的办公空间至关重要，因为这将决定这个独特却仍然利润丰厚的房地产市场未来的租金走势。
本文由 Quartz合作发布。刊发本文并不意味着世界经济论坛认可其中观点。
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作者：Dolapo Omidire是常驻拉各斯的房地产研究分析师，也是estateintel.com的编辑。
图片：从拉各斯伊科伊街区眺望维多利亚岛海滨。路透社/Joe Penney
