非洲正在崛起——经济增长强劲，外国投资持续增长，不断扩大的城市中产阶层正在打造全球规模的内部市场。该大陆正积极利用其自然资源，但非洲的发展不仅仅依赖大宗商品繁荣：制造业、科技与电信、金融与商务服务、外包、零售和酒店服务业的增长，正在改变该大陆城市的面貌。
撒哈拉以南非洲的商业地产行业具备实现“起飞”的诸多要素。由于没有既有存量的历史包袱，该大陆有真正的机会“跨越”常规发展阶段，建设高科技建筑。非洲在移动银行领域的领先地位表明，它有潜力成为开拓者。然而，现实是，非洲房地产市场的未来形态将取决于其能否解决透明度不足的问题，而这将持续成为该行业的主要障碍。
哪些城市提供最佳机遇，显然因行业而异，但从综合层面看，我公司已识别出 从40个城市中筛选的10个城市 ，它们很可能兼具商业活动的临界规模与潜在增长因素，足以推动其跃居非洲城市层级的顶端。
国际视野中的非洲十大城市包括：
成熟型： 开普敦、德班、约翰内斯堡
新兴型： 阿克拉、 开罗、 卡萨布兰卡、 拉各斯、 内罗毕
早期采用型： 亚的斯亚贝巴、 罗安达
从更宏观的角度看，我们认为以下12个因素将支撑非洲商业地产行业的增长：
1. 可持续经济增长
过去十年是非洲经济的重要转折点。撒哈拉以南非洲的经济增长在过去10年中有9年达到或超过5%，并有望在未来五年内随着内部市场扩大而每年持续超过5%。非洲大陆的经济活动重心正向南转移至撒哈拉以南非洲，该地区拥有埃塞俄比亚、加纳、尼日利亚和安哥拉等全球增长最快的经济体。就经济表现而言，撒哈拉以南非洲与其他新兴市场相比表现良好：未来五年全球增长最快的十二个国家中，预计有八个位于非洲。
2. 有利的人口结构
非洲正成为具有全球规模的市场——其人口目前超过10亿，预计在未来25年内翻一番，是所有大陆中增长最快的。其劳动年龄人口增长尤为迅猛，总人口中有70%的年龄在30岁以下，这有望带来巨大的人口红利。到2040年，非洲的劳动年龄人口将超过中国或印度。
3. 快速城市化
随着城市基础设施在“闪电式城市化”的压力下不堪重负，房地产行业将在塑造非洲城市未来方面发挥重要作用。非洲的城市化速度快于其他任何大陆，城市人口每年增长3.5%。部分城市增长速度要快得多（例如阿布贾每年增长9%，罗安达每年增长6%）。非洲有60个城市人口超过100万，城市居民总数达1.7亿，他们的收入通常接近其所在国全国平均水平的两倍。
该大陆还拥有全球四大特大城市——开罗、拉各斯、金沙萨和约翰内斯堡，每个城市都汇聚了庞大的人口。许多非洲城市展现出惊人的经济活力。阿克拉和亚的斯亚贝巴正蓬勃发展，是全球增长最快的城市经济体之一。罗安达、马普托、卢萨卡、拉各斯和阿布贾也在快速扩张，而卢旺达的基加利则雄心勃勃，计划将自己打造成“非洲城市卓越中心”。
4. 不断扩大的中产阶层
持续的经济增长正在催生一个不断壮大的城市中产阶层，其可支配收入持续增长。非洲中产阶层人数估计约为3.5亿，不过一项更为保守的估计认为，这一数字更接近1.5亿。中产阶层人口最为集中的地区是南非的城市（约翰内斯堡、开普敦和德班）以及北非的主要城区——开罗、亚历山大、卡萨布兰卡、拉巴特、阿尔及尔和突尼斯。
但中产阶层人口增长最快的地区，是撒哈拉以南非洲的拉各斯、阿布贾、罗安达、阿克拉和内罗毕等城市。迄今为止，撒哈拉以南非洲一直是大多数国际机构“不在视野之内”的地区（南非零售商是显著例外）；但随着国际零售商、开发商和投资者纷纷寻求进入这些快速增长的消费市场，这一局面正在开始改变。
5. 大宗商品与能源资源
非洲拥有丰富的自然资源，从长期看，随着全球对其石油和大宗商品资源需求的增长，该大陆将持续受益。但更重要的是，近期证据表明，多个非洲国家正从其资源中获取更多下游价值，这将对工业和商业地产需求产生更直接的影响。
非洲已探明的石油和天然气储量大幅增长。尼日利亚、安哥拉和阿尔及利亚位居石油和天然气出口国前列，但坦桑尼亚和莫桑比克近期发现的海上天然气，以及乌干达和肯尼亚油田的开发，将使东非也成为主要出口地区。
6. 创新与技术
许多非洲城市拥有强大的创业精神，多个创新领域表现良好。一些城市正将自己定位为非洲大陆的科技与研究中心。移动电话和移动银行的兴起正在形成卓越中心，其中内罗毕——非洲的“硅草原”——正崛起为移动技术领域的地区强国。此外，阿克拉的信息通信技术（ICT）行业正呈现强劲增长，而亚的斯亚贝巴正成为IT初创企业的枢纽。
7. 增加外国直接投资（FDI）
国际投资者对非洲潜在机遇的看法正在缓慢改善。全球对大宗商品的寻求、不断增长的国内消费市场以及更好的宏观经济基本面，共同推动了外国投资的增长。自2007年以来，撒哈拉以南非洲的FDI流量增长了41%（增幅仅次于拉丁美洲），不过北非的FDI流量同样急剧下降。
来自中国的大量资金流入推动了FDI增长，中国意在利用非洲的自然资源并助力基础设施发展。马来西亚、印度和南非的投资者也十分活跃。来自发展中国家以及私募股权基金的FDI正在增长，且FDI正日益转向非洲消费者市场。尼日利亚已成为非洲最受青睐的投资目的地，也是非洲最大的消费市场。
8. 服务业增长
随着非洲国内市场扩大，个人银行服务、企业融资和小额信贷的需求正大幅增长。目前，非洲大陆仅有四分之一的人口拥有银行账户，这为增长提供了重大机遇。预计在本十年剩余时间内，撒哈拉以南非洲的零售银行业将实现每年15%的增长。
移动银行等新型银行服务正在兴起。这一趋势由肯尼亚的m-pesa等平台推动，据报道，肯尼亚目前有70%的成年人口在使用该平台。类似系统已在整个非洲推出，并与南非First National Bank等大型银行合作。约翰内斯堡将继续保持非洲大陆的领先金融中心地位。卡萨布兰卡、拉各斯和内罗毕正巩固其作为区域银行枢纽的地位，而毛里求斯的路易港（Port Louis）正发展成为离岸银行中心。
9. 离岸外包就业
与印度、中欧和东南亚等较为成熟的离岸外包市场相比，非洲是该领域相对较新的进入者。不过，该大陆近年来的活动呈现强劲回升，主要得益于其低成本优势、充足的人才供给、英语和法语技能以及对欧洲有利的时区。
约翰内斯堡、开普敦、开罗和卡萨布兰卡已发展成为离岸服务规模最大的领先城市，内罗毕和阿克拉也正在该领域加快发展。加纳和肯尼亚等多个非洲政府正致力于通过建设科技园区和提升技能基础来改善营商环境的吸引力。
10. 改善治理、经济管理与透明度
在一项 全球透明度指标比较 ，针对97个国家的房地产投资与运营环境， 南非排名第21位，领先于其他金砖国家成员，并与意大利、奥地利、马来西亚和波兰等国并列。南非是非洲大陆唯一被评为“透明”的市场，这一事实巩固了其在全球投资者和企业租户心目中的声誉，使其成为非洲最理想的营商地点。
非洲的营商环境正在有选择地改善，经济治理总体上也正变得更加严格。尽管如此，投资者对各类风险的担忧依然存在，非洲仍将是风险与机遇并存、需要审慎权衡的市场。在撒哈拉以南非洲地区，阿克拉（加纳）、卢萨卡（赞比亚）、达累斯萨拉姆（坦桑尼亚）和马普托（莫桑比克）被认为拥有该地区最有利的风险状况。结合其较高的经济增长率，这些城市为投资者提供了非洲大陆最具吸引力的投资环境之一。加纳和肯尼亚等国的房地产市场透明度正在提高，且已证明自身适合作为区域枢纽，辐射东非和西非规模可观的生产与消费市场。
11. 新基础设施……新城市
基础设施薄弱（涵盖交通、公用事业和电信）仍是非洲大陆面临的最大挑战之一，但投资资金正在稳步增加。中国尤其成为重要资金来源，其投资项目包括尼日利亚的水电项目、刚果民主共和国、莫桑比克、坦桑尼亚、肯尼亚和安哥拉的公路与铁路，以及埃塞俄比亚的通信项目。 随着许多城市的基础设施在快速城市化的重压下不堪重负，非洲主要城市边缘正规划多个雄心勃勃的新卫星“城市”，包括内罗毕郊外的Konza Techno City和拉各斯维多利亚岛上的Eko Atlantic。
12. 快速演变的商业地产市场
撒哈拉以南非洲的商业地产行业正处于早期、高活力的发展阶段，行业开始回应快速城市化以及企业和消费者对现代房地产基础设施的强劲需求。尽管如此，该大陆优质商业空间仍严重供给不足，这意味着存在机遇。
非洲商业地产即将迎来繁荣。若要让城市天际线跟上全球关注和非洲的发展雄心，非洲各国立法者需要专注于创建更透明的产权制度和环境。
作者： Mark Bradford是仲量联行（JLL）南非董事总经理。
图片：2014年5月4日拍摄的罗安达市中心天际线与Estadio da Cidadela体育场。REUTERS/Saul Loeb/Pool
