房地产行业在为净零计划融资方面存在巨大缺口，资金投入的速度和规模都必须达到所需水平，才能使这些计划符合低碳未来的要求。
政府可通过提供直接融资机制、培育公私合作伙伴关系以及制定透明政策发挥关键作用。
随着市场从近期经济挑战中复苏，2025年将迎来启动脱碳项目、加快低碳转型的机遇。
房地产行业在为净零计划融资方面存在巨大缺口，资金投入的速度和规模都必须达到所需水平，才能使这些计划符合低碳未来的要求。
这不仅关乎资本投资，更在于利用债务融资作为杠杆来支持行动。
过去五年发行的5.8万亿美元房地产债务中，超过90%未附带气候关键绩效指标（KPI）。
长期以来，金融机构一直被视为气候变化问题的一部分。现在是时候重新审视这一说法了。在气候风险日益加剧、监管要求不断增加之际，银行和其他金融贷款机构在推动房地产脱碳方面具有独特优势。通过释放资金，成功改造到2050年仍将存在的80%现有建筑，就能更有效地管理风险。
仲量联行估计，仅全球北方地区的商业房地产所有者，在未来二十年就需要近2万亿美元债务融资，用于改造办公楼。欧洲、中东和非洲（EMEA）工业地产市场则需要800亿美元，才能升级楼龄超过10年的现有建筑。
然而，资金并不缺乏，关键在于以符合贷款方、借款方和环境需求的方式提供资金。
这需要在三个关键领域采取行动：
打造切合实际需求的金融产品
更妥善地核算未来的环境、社会和治理（ESG）风险
加强公共部门参与，以推动监管进展并提供财政支持
新一代绿色融资正当其时
尽管净零承诺数量激增，绿色融资的采用率仍然偏低。在过去五年发行的7.1万亿美元可持续债务中只有7%用于房地产，绿色债券中仅有12%用于建筑脱碳。
部分原因是利益相关方在定价和战略上缺乏共识。当前的绿色融资方案往往未能为借款方提供足够的激励。银行、借款方和房地产顾问之间的合作有助于更好地设计贷款条款，促进方案采用；顾问还可确保设定针对具体资产的KPI，以体现直接效益。
一个创新案例是澳大利亚联邦银行推出的绿色建筑工具。这款面向客户的免费工具会推荐行动方案，并估算提升能源效率、推进脱碳和发展现场可再生能源所需的成本，帮助企业克服前期咨询费用这一障碍。
应对贷款方的数据挑战
银行业还必须在其他方面实现转变。如今，许多贷款方低估了排放表现不佳和建筑过时带来的风险。这种疏忽会威胁其贷款组合，也会阻碍大规模改造项目获得融资。
问题在于难以收集准确的建筑ESG数据，而这些数据对于评估超出现行市场估值范围的未来风险、避免持有对应搁浅资产的贷款至关重要。仲量联行对46,600栋建筑进行的分析显示，在没有采取措施改善建筑表现的情况下，到2030年，65%的办公楼和75%的多户住宅楼将面临搁浅风险。
为弥合这一信息缺口，房地产顾问提供的先进建模能力正日益帮助银行和贷款方评估并降低风险。
一些贷款方仍忽视转型风险，但监管机构并未忽视。自2025年1月起，国际估值准则（IVS）要求估值纳入与ESG相关的因素。
这一转变将使银行能够识别表现不佳的资产、估算必要的资本支出，并与建筑所有者合作开发与可持续发展挂钩的融资产品，从而推动投资以改善建筑表现。
政府的作用
仅靠私营部门无法大规模释放绿色融资潜力。政府可通过提供直接融资机制、培育公私合作伙伴关系以及制定透明政策发挥关键作用。大多数贷款方都希望该领域出台更多监管措施。
一些政府举措已初见成效。在美国，商业地产评估清洁能源计划（C-PACE）已在2,500多个项目中投入超过70亿美元，并提供长期固定利率贷款，且贷款可随房产所有权转移。类似地，房利美和房地美等政府支持企业为投资于建筑性能改进的借款方提供条件优惠的绿色抵押贷款产品。
在欧洲，由德国复兴信贷银行（KfW）管理的德国联邦高效建筑补贴（BEG）支持高效翻新和新建项目。英国优质建筑合作组织（Better Buildings Partnership）则为建筑所有者提供指导，帮助其在收购决策中纳入可持续发展风险和机遇。
这些举措是良好的开端，但要推动全球变革，还需要更多行动。增加税收减免、资助计划和补助金，有助于加大对环境、社会和治理举措的投资。
透明度也是一个关键因素。仲量联行的《2024年全球房地产透明度指数》指出，许多国家和州正从自愿性指南转向强制披露建筑排放表现。未来几年，建筑所有者不采取行动的代价将迅速上升。
行动正当其时
随着市场从近期经济挑战中复苏，2025年将迎来启动脱碳项目、加快低碳转型的机遇。采取行动日益成为明智的商业选择，可带来财务收益，既能节省运营成本，也能保护长期价值。
贷款方和银行同样必须认识到，动员气候融资、释放可持续房地产的巨大潜力能够带来经济效益。
前路并非没有障碍。利益相关方的利益协调、可持续发展指标的标准化以及成功试点项目的规模化推广，仍面临挑战。然而，无论对地球还是对当今企业而言，潜在回报都十分可观。
房地产行业拥有有效实现脱碳所需的一切工具、专业知识和技术。银行有能力推动创新、激励绿色改造，并重塑整个房地产融资格局。我们携手合作，确实能够以有益于地球、人类和企业的方式推动建成环境脱碳。
