房地产资产类别越来越多地结合不同产品类型，并模糊了住宅、办公、工业和购物用途之间的界限。
随着抵押贷款利率和通货膨胀上升，房地产投资者应把握融合趋势，从各项用途相互促进、共同构成整体的混合用途环境中寻求超额回报。
投资者和开发商必须对某一开发项目的各个组成部分如何协同运作、相互支持形成清晰构想，这一点至关重要。
我们生活在一个界限日益模糊的世界。随着消费者追求更多简便与高效，企业沿着价值链上下延伸，推出新的产品线和服务。手机如今兼具相机功能（以及更多用途），书商涉足电子阅读器销售，零售商扮演放贷人的角色，网约车应用公司则重新定义了我们与汽车的互动方式。
房地产领域也正出现同样的趋势，房地产资产类别越来越多地结合不同产品类型，并模糊了住宅、办公、工业和购物用途之间的界限。随着抵押贷款利率和通货膨胀上升，房地产投资者应把握融合趋势，从各项用途相互促进、共同构成整体的混合用途环境中寻求超额回报。
从历史上看，房地产行业将自身清晰地划分为不同的产品类型。办公、工业、多户住宅和零售被视为各自独立的投资机会。投资者会审视各资产类别的波动性与回报，并依据有效前沿配置资本（投资格局过去更为简单，因而也更为有效）。其指导原则是，房地产运营者应各守本分。这并非未来十年投资者配置资本的方式。产品类型正在相互融合。
过去几年，随着电子商务浪潮开始成形，实体零售已成为不受青睐的资产类别。然而，许多零售项目表现良好，例如美国华盛顿特区的CityCenterDC，在此期间其销售额同比增长，平均单位面积销售总额超过每平方英尺1,300美元。与此同时，办公空间面临企业难以满足员工对灵活远程办公政策期望的挑战。一些办公项目适合改造为多户住宅，例如美国盐湖城的South Temple Tower，该项目正由办公楼改建为多户住宅；另一些项目则通过设置高层阳台、屋顶露台及其他类似高端公寓的公共区域，将多户住宅体验融入办公环境。
如今，许多工业租户与办公租户一样面临劳动力市场紧张的局面，同样必须重新考虑其提供的配套设施。日本名古屋的Yatomi配送中心便是如此，Yatomi配送中心的工作人员可享受更常见于办公楼的高品质配套设施，例如室内外用餐区、商务休息室以及为租户提供的淋浴设施。此外，零售与最后一公里物流之间的界限也日益模糊，许多零售网点（如Whole Foods）如今既充当电子商务的配送点，也提供杂货配送服务。
因此，投资者在考虑任何城市地块时，都必须不拘泥于产品类型，并专注于最高和最佳用途。然而，要充分利用房地产领域的融合趋势，需要在建成环境中营造一个空间，使办公、零售和住房等各个组成部分彼此深度关联、相互促进。一些最佳项目融合了所有产品类型，例如北卡罗来纳州卡里的Fenton，它是该地区首个混合用途目的地，拥有250万平方英尺的零售、办公、餐饮、酒店和多户住宅空间。
这不仅仅是简单的混合用途，即共用同一地块的各产品类型各自独立存在。相反，零售和娱乐业态经过战略性筛选，以吸引项目内的办公人员和居民，所有业态均经过精心设计，彼此之间以及与整个场地实现融合，从清晨到深夜营造适于步行、充满活力的环境。如果办公场所位于人们即使下班后也愿意停留的充满活力之地，企业便能更成功地吸引员工重返工作场所。
投资者和开发商必须对某一开发项目的各个组成部分如何协同运作、相互支持形成清晰构想，这一点至关重要。从农贸市场、音乐会到零售，一切能够让场地保持活力的要素，即“软件”，与“硬件”（即实体建筑、楼宇、开放空间和通道）同样重要。在工作、生活与娱乐的界限日益淡化的时代，能够将硬件与软件相互整合，打造充满活力的环境，将是真正的差异化优势。
