• 疫情后居家与办公空间使用模式的变化相互关联。
• 底层空间对维持城市生活的活力至关重要。
• 临街商铺可受益于增加更多丰富其多样性的公共空间。
疫情已持续数月，彻底改变了我们的工作方式和城市生活方式，危机的影响已开始在房地产领域显现。这是一个必然比其他行业发展更为缓慢的行业。后新冠疫情时代，房地产行业将如何演变？我们认为，除办公和住宅资产类别的变化外，关键转变还将出现在一个常被忽视的领域：城市的底层空间。
让我们从智能办公的大型实验说起。自2020年春季起，我们所有人或自愿或被迫地参与其中。从长远来看，它将留下怎样的遗产？许多观察人士描绘了一些极端情景，甚至预言办公室将走向消亡。然而，有充分理由相信这不会发生，也不应发生。
麻省理工学院的研究人员分析了3月封锁前后学生与教职员工之间的通信网络。初步数据显示，随着人们居家办公，这些网络正在弱化，因为个人往往只与自身圈子中较少的同事和熟人进行远程互动。这与实体办公室形成鲜明对比：在实体办公室中，人们自然会建立许多“弱关系”，并与更广泛的同事群体交流想法。
如果上述结果得到证实，则意味着共享办公空间对企业至关重要，它能够催生新想法，并巩固共同的企业文化。尽管如此，可以合理预期，线上线下结合的灵活工作模式将长期存在，从而导致整体办公空间需求下降。
如果办公空间整体上可以变得更小，那么我们的住所又会发生什么变化？一种假设认为，为满足那些试图平衡工作与家庭生活的人的需求，对大户型住宅的需求将至少部分增长；正如有幼儿的父母所逐渐发现的，这绝非易事。
简而言之，住宅与办公建筑的未来相互交织。一方面，随着住宅需求上升，将在一定程度上抵消办公需求的部分衰退，我们将看到某种补偿效应。另一方面，或许更为重要的是，工作环境与居住环境之间的界限正变得更加模糊。与其为每个房间指定特定用途，不如让同一物理空间服务于多种用途，这样或许更为合理。这一新思路的后果之一，将是对传统资产类别逻辑的质疑，而这一逻辑至今仍是房地产行业的支柱。
除住宅和办公空间之外，我们城市景观的另一层面同样将在决定后疫情时代的未来中发挥重要作用。我们所指的是临街、朝向街道和广场开放的底层空间。这些区域传统上为本地零售网络所占据，但近年来却处于剧烈变革的中心。首先是购物中心零售业，继而是电子商务，削弱了城市中长期确立的实体店模式。2008年金融危机后的一段时间内，餐饮业态数量激增，推动了底层空间的复兴。然而，这些业态目前正是近期疫情引发的收缩中受冲击最严重的行业之一。
“底层空间”问题在全球城市中心普遍存在。巴黎副市长让-路易·米西卡（Jean-Louis Missika）近期对我们表示：“让我们想想巴黎城市生活的丰富性”，“若没有填满街道的无数商业活动，这一切便不可能实现。”我们是否真的能够承受放弃如此宝贵的历史遗产？从波士顿到东京，这份遗产对各城市都弥足珍贵。失去它，不仅会使我们的经济贫乏，也会削弱我们的社会与文化根基。
换言之，临街商铺将对未来城市构成严峻挑战。我们如何扭转危机并将其转化为机遇？一种方式是强调低层空间作为会面与公民对话环境的历史作用。在利用空间支持现有商业活动的同时，也可以以不同方式加以利用：例如，用于举办新型社区活动。我们正考虑设立开放的共享办公空间，“创客空间”、非营利组织、青年创业中心，以及城市农业和志愿服务中心。换言之，底层空间可以成为每个社区与整座城市之间的中介。
我们如何实现这些目标？在欧洲大陆，欧盟后疫情复苏计划提供的资金可帮助市政府实施这些项目。地方当局同样可以在更新监管框架方面发挥至关重要的作用，例如在上述资产类别的分类问题上给予更大灵活性。此类措施将赋予公私合作伙伴关系更大的灵活性，为催生更多惠及社会的合作铺平道路。
近几年来，我们在不同规模上支持并参与了多个沿此方向推进的项目。其成果已获得企业和普通市民的广泛认可。米兰在重新开发其新城（Porta Nuova）和MIND社区的过程中，正推进底层空间翻新 [本文作者以不同身份参与的项目]。未来，该计划还将进一步推进，从历史悠久的波尔塔罗马纳（Porta Romana）延伸至入选C40“重塑城市”竞赛的各个地点。作为未来城市的先行者，米兰不仅在意大利，而且在国际上都为积极变革提供了启示。
世界经济论坛为支持房地产的未来做了哪些工作？
如今，我们终于可以回答最初提出的问题了。我们看到房地产及城市生活的未来，并非只存在于高耸的写字楼摩天大楼之中。激活街头生活的底层空间，将是最先得到理解和重建的场所之一。
