我们的城市，没准备好接纳这么多人口

随着更多的人选择在镇上或者城市里居住，这个世界变得越来越城镇化。而随之而来的问题是，大部分的城镇区域都未准备好迎接人群的流入。

全世界的城市都面临着逐渐逼近的投资危机，这会使得他们的宜居程度降低。必要的社会经济基础设施的维护都由于资金短缺而搁置，更不用说发展规划了。由于地方政府的财政要背负不断扩大的支出，所以很多城市的公共资源都受到很大约束。

其实这种情况本可避免。即使是处境困难的一些城市也拥有一些可以扭转这种趋势的商业资产。例如，开启利用率低的房地产的公共价值或使交通系统和公共事业资产货币化都可以成为核心的城镇策略。实施这些策略并不需要进行私有化，而这些资产都能够产出合理的回报，释放更多许多城市已有的资源。事实上，通过使用更智能的资产管理方式，城市在不增加税收、不减少开支的情况下可以至少使其投资量翻倍。

在过去五十年中，政府拥有的大量商业资产触发了一场极端的争辩，特别是在欧洲范围内，但是近来在美国也是如此。但是私有与公有的对立是一种虚假的二分法。对于这些资产的专业化管理的质量才是支撑地区经济最关键的问题。

编辑一张精确的资产负债表对于使用一种着眼于管理的方法来说是十分重要的一步，尽管这很关键但极少有城市这样做。纳税人、政治家以及投资者如果手中有一张资产的清单并对它们的市场价值有着足够的了解，对政治决策的长期影响便能够更好地进行预测。他们能够做出更好的选择来使投资回报流通，避免税收增加、债务支撑的开支和经济紧缩。

由于种种原因，各个城市一般都不会估算其经济资产的市场价值。像波士顿这样乍看之下不是特别富裕的城市，它的财务报表报告称总资产额为38亿美元，其中房地产为14亿，实则低估了其公共资产的市场价值。这个数字仅略小于其2015年的负债额46亿美元。

但和大多数城市一样，波士顿以与其历史成本有关的账面价值报告其资产额。如果使用国际财务报告标准，以资产的市场价值进行报告，波士顿的资产量会明显大于其目前的报告情况。换句话说，城市在运转过程中并未充分了解到它潜在的财富。

这种财富的价值很大。根据市场价值对波士顿的资产组合进行估计，单房地产一项就有约550亿美元。但因为波士顿的城市管理者并未这样计算，他们便不能充分地衡量对这些资产进行管理的成本。如果他们能够充分进行衡量，则能够从这些资产进行灵活开发中得到获益感。

在对市政资产的市场价值进行阐释后，健全的资产管理需要的下一步是城市从税收和资产的市场价值上涨中的得到的收益。对于各种投资选择的比较来说这十分重要，但是对于衡量投资效果的满意程度、向股东展示他们的资产得到了有效的管理来说也十分关键。

再举一个波士顿的例子，我们谨慎地假设这个城市从商业资产的更为专业更为政治独立的管理中能够有3%的收益。在一个投资组合中3%的收益保守估计约为550亿美元，总数超过了波士顿当前的税收总额，并且是该城市流动资金计划的很多倍。尽管这是一种保守的估计，波士顿也能够将其基础设施投资增加一倍不止。

波士顿绝不是一个特例。相反，世界各地的城市都在应用它的这种历史估值法。而结果是公共财富被限制在房地产和其他未经优化的商业资产中。

对于这些问题，最好的方式是将公有资产归并在一个共同的投资工具中，也就是Stefan Fölster和我所说的“城镇财富基金”。这个基金将会以透明、负责的方式进行管理，由政府委托管理但由专职人员进行指挥以使其免受政治的影响。

这种方式听起来较有挑战性，但确是可以实现的。汉堡市的港口新城项目和哥本哈根的城市和港口开发公司便是两个使用这种发展机制的案例。这不仅增加了住宅建筑的总量，还投资建设了一些重要的基础设施如哥本哈根的地铁、学校和大学。最近开放的汉堡交响乐音乐厅也是由一个国有的控股公司投资的。

更好地管理城市资产能够帮助地区管理者促进当地经济发展，为社会和经济基础设施提供经费，为具有活力的、创新的综合项目制定策略。对于城市资产进行的更好管理还能够填补运转所需的成本而不必争夺政府预算，结余出用于医疗、教育和其他社会事业的开支。

随着城镇人口增加，城市规划者必须更加善于长期规划。并且，除了利用现有的资产，没有更好的方法可以做到这一点了。

作者：Dag Detter，前瑞典工业部部长

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翻译：达沃斯博客翻译小组 徐嘉莹责编：刘博睿

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