迪拜缺乏经济适用房,这是该市实现可持续发展目标和幸福议程的关键障碍,也是“成为智慧城市”这一愿景的绊脚石。早前迪拜已经通过多元化战略建立起了一个不依赖于石油的竞争性经济体,使该市的GDP从1995年的110亿美元增长到2016年的1050亿美元。与此同时,迪拜人口从69万增加到250万,其中91%是外籍人士。

随着迪拜在2002年开放房地产市场,允许外资进入,它吸引了来自200多个国家的投资者。但随着中产阶级的不断壮大,以及对更稳定房地产市场的需求,迪拜需要为经济适用房制定一个顾及多重利益相关方的统一战略。

迪拜的住房状况

造成迪拜经济适用房问题的一个主要原因是它被投机者所操控。从2003年到2015年,这些投机炒房者把公寓和别墅的价格分别抬高了3倍和5倍,使普通人难以买房。潜在购房者和租户没有经济实惠的选择,只得把超过41%的收入花在住房上

仲量联房地产咨询公司研究主管Craig Plumb表示:“所有房地产产品中,只有20%是普通人买得起的,而经济适用房需求占所有需求的40%。”因此,这个城市的购房率很低,只有30%。此外,据估计,56%的外籍家庭必须支付昂贵的房租。2014年盖洛普的一项调查显示,迪拜的住房满意率仅为49%,这也就不足为奇了。

考虑到69%在迪拜工作的外籍人士没有大学学位,而且很可能从事低薪工作,其中超过33%的人选择在房租更便宜的临近城市租房,然后通勤到迪拜上班,从而造成了额外的社会问题和环境负担。

上世纪70年代,政府开始为贫困家庭提供廉租房,由Emaar房地产公司管理。然而,由于使用不当,这些计划很快就被叫停,因为廉租房以更高的价格被转租。上世纪90年代,迪拜市政府划拨了几块土地,为低收入政府工作人员提供住房。这一举措也没有达到既定目标。

经济适用房和廉租房需要采取重大行动

政府目标

政府需要把住房放在土地利用规划的核心位置。政府应为开发商提供激励措施,如包容性分区、土地补贴和税收减免,以提高经济适用房和廉租房的供应水平。目前,私营部门没有开发经济适用房的技术或兴趣。相反,奢侈品市场的高利润率进一步刺激了高端产品的开发。在合适的地方解决土地供应问题——这是弥补经济适用房缺口的最重要措施。迪拜自上而下的规划模式需要进行自我调节,并制定一个总体规划或长期土地使用规划来影响经济适用房政策,就像新加坡那样。

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此外,阿联酋需要反思其以供应为主导的需求模式,这种模式忽视了本地需求,一门心思吸引国际买家,而这些买家主要是投机者。在提振经济适用房需求方面,已经有了几项成功的国际计划,如英国的“房产共享产权+”计划,以及澳大利亚旨在降低利率、首付和转让费的Keystart和Homestart购房补助计划。

开发商

新迪拜的土地管理项目以盈利为导向,政府开发商以高价将土地出售给小型开发商,这些小开发商除了建造豪华楼盘以收回购买土地的高额成本外,没有其它任何动机。通过实施包容性分区、并为小型开发商提供额外的总建筑面积或财政福利,私营部门可以弥补迪拜大部分经济适用房和廉租房的缺口。

技术

政府必须鼓励技术创新。政府应落实已宣布的一项计划,即:到2025年,25%的建筑都要以性价比极高的3D打印方式建造的。超值工程与工业建设的优化组合可以使成本降低30%、工期缩短40% - 50%。

考虑到28.9%的迪拜人口是单身,政府还应该考虑推介“高效共享住房”。此外,在智慧城市时代,政府还应考虑利用集资建房等公民解决方案,在这些解决方案中,开发和集资可以由公民来主导,而不是由疯狂追求利益的开发商来主导。

总而言之,这种解决方案是一种多重利益方共同参与的方法,将廉租房的供应和有需求的人紧密结合到一起,同时超越经济可持续性,确保社会发展和环境管理。迪拜政府必须制定一个长期的土地使用计划,并整合其城市规划职能,将“全民安居”作为其首要任务。

作者:Mahmoud Hesham El Burai, 迪拜房地产学会高级顾问、中东可持续发展组织主席

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编辑:万鸿嘉

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