求职、寻找伴侣和购房是人生的三项重大决定。这三者都涉及搜寻，因为对一个人而言的良好匹配，对另一个人未必同样合适。搜寻理论的一个基本结论是：当找到一个“足够好”的匹配时，人就应当停止搜寻。匹配越好，人就越有可能长期留在这一匹配之中。但环境会发生变化，有时最好重新搜寻一个新的匹配。
搜寻与匹配模型
以这些思想为基础的“搜寻与匹配”模型，长期以来被用于理解劳动力市场的人员流动率与动态，甚至“婚姻市场”。但将这些思想应用于住房市场则相对较新（始于Wheaton 1990）。在劳动力市场中，搜寻过程的困难体现在求职者找到工作以及企业填补空缺所需的大量时间上，尽管同时存在大量失业工人和大量空缺职位。住房市场中搜寻困难的证据同样体现在平均售出一套房屋所需的周数上，如图1所示。出售房屋通常需要相当长的时间，且这一时长在各年份之间差异显著。
图1。
从概念上看，售房所需时间的来源可分解为搜寻过程中的两项困难。第一，买家找到潜在理想房屋并前去看房所需的时间。第二，许多看过的房屋实际上并不适合特定买家，因为看房过程才使其特征变得清晰。换言之，同一套房屋对不同潜在买家而言具有广泛不同的“匹配质量”。第二项搜寻困难，即看房前无法知晓匹配质量，其重要性可以从平均每次售房所需的大量看房次数中得到佐证，如图1所示。仅这一事实，即每次售房的平均看房次数远高于一，便表明不同潜在买家之间的匹配质量差异，在解释房屋成交速度方面发挥了作用。
我们近期研究（Ngai and Sheedy 2015）的一个关键洞见是：匹配质量不仅对理解售房所需时间很重要，也对理解房主平均在新房中居住多久、然后再次搬家之前的时长很重要。正如购房时匹配质量必须足够好，若环境发生变化、匹配质量下降，那些匹配质量已不再足够好的人便会选择搬家。搜寻理论为“足够好”的标准如何由市场状况、利率、收入以及搬家成本决定提供了指引。因此，房主在同一套房屋中居住时长的变化，可以从“足够好”的匹配质量标准变化的角度来理解。
我们提供了新的证据，表明房主两次搬家之间的平均间隔时间变化对于解释房地产市场动态至关重要。众所周知，每年售出的房屋数量存在相当大的时间波动。鲜为人知的是，这些波动绝大部分是由房主两次搬家之间时间长度的变化所驱动，而非由房屋一旦上市后售出所需时间的变化所驱动。我们计算了房主的搬家率（与两次搬家之间的平均时间成反比）以及上市房屋的售出率（与售房平均时间成反比）。两者均随时间大幅波动，但搬家率的变化几乎可解释售出房屋数量的全部变化。
这一发现的背后在于：房主两次搬家之间的平均间隔时间（超过十年）约为售出一套房屋平均所需时间（数月）的30倍，这意味着市场上待售房屋的存量通常比全部房屋存量小30倍。这意味着售房率的提高会迅速耗尽市场上的存量，对房屋销售总量的持久影响很小。另一方面，即使待售房屋数量的微小变化，也会对待售存量及随后的售出房屋数量产生不成比例的影响。
为理解搬家率为何随时间变化，我们将搜寻理论应用于搬家决策。现有研究（综述见 Lu and Strange 2015）主要关注已上市房屋售房率的决定因素，将搬家率视为无法解释的固定数值。然而，当搬家率恰恰是理解整体房地产市场活动中更为重要的一项时，这种处理方式便存在问题。
我们的方法是将搬家视为改善匹配质量的一项投资。之所以可将搬家视为投资，是因为其前期成本高昂，且预期收益持久。因此，搬家受到许多投资决策共有因素的影响，例如利率、税收以及前期成本本身的规模。这些因素影响可接受匹配质量的门槛，从而影响当前匹配质量低于可接受最低标准的房主数量。尽管单个房主的搬家决定通常由某种使当前匹配质量恶化的特定环境变化所驱动，但在整个房地产市场层面，重要的是边际房主（即正在考虑搬家的房主）的匹配质量门槛变化。
我们模型的一项应用是研究1995年至2004年间美国房地产市场活动的繁荣。我们表明，这一时期的若干进展，例如抵押贷款利率下降、基于互联网的房产搜索的普及，以及生产率繁荣带来的收入增长，均激励房主更频繁地搬家，从而提升匹配质量。从数量上看，仅这些因素便可解释该时期房屋挂牌量和销售量增幅的约一半。
英国
大西洋另一岸，许多英国评论人士（例如 《金融时报》）指出，近几十年来，住房“周转率”（已售房屋数量与全部房屋存量之比）大幅下降。这是房主两次搬家之间平均间隔时间延长的另一面，该间隔从20世纪80年代的约八年延长至2015年的超过20年。印花税（对房屋购买征收的一种税）的提高，常被认为是促成这一趋势的因素之一。
近期改革
旨在改善房地产市场运行的近期改革，已将中位数房屋的印花税税率降低了1.5%（HM Treasury 2014，表1.9）。我们的框架可用于估算其对房屋周转率及房主福利的可能影响。若将购房税负统一降低1.5%，预计将使周转率提高约8%，这表明搬家决策对税收激励非常敏感。更高的周转率还能将房屋重新配置给当前最适合它们的人，从而提高房主的平均匹配质量，带来额外好处。据估计，这一间接收益的规模与税收减少的规模大致相当。因此，我们的研究结果表明，对搬家的税收扭曲可能对福利产生非常显著的影响。
参考文献
《金融时报》 (2015)，“Average home sells just once every 23 years”，4月10日。
Han, L and Strange, W C (2015)，“The microstructure of housing markets: Search, bargaining, and brokerage”，载于 G Duranton, J V Henderson and W C Strange（编） Handbook of Regional And Urban Economics，第五卷。
HM Treasury (2014)，“Autumn Statement 2014”。
Ngai, L R and Sheedy, K D (2015)，“Moving house”，CEPR Discussion Paper 10346。
Wheaton, W C (1990)，“Vacancy, search, and prices in a housing market matching model”， Journal of Political Economy 98(6)：1270-1292。
本文与 VoxEU合作发表。本文发表并不意味着世界经济论坛认同其中观点。
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作者：Rachel Ngai 是伦敦政治经济学院（LSE）经济系副教授、经济绩效中心（CEP）研究员，并为伦敦政治经济学院宏观经济学中心（CfM）成员。Kevin D Sheedy 为伦敦政治经济学院经济学讲师。
图片：6月，纽约一处住宅外可见一块“待售”标牌。REUTERS/Shannon Stapleton.
