印度每年需要500多万套住房，其中90%以上的需求属于可负担住房——即售价低于50,000美元的住房。但供应跟不上需求。可负担住房金融服务平台 Brick Eagle Group 的创始人兼首席执行官 Rajesh Krishnan 表示，供需失衡源于生态系统失灵。据他所说，可负担住房价值链上的每个人“似乎都缺少拼图中的一块”。
在与 Knowledge@Wharton 的对话中，Krishnan 谈到了他对印度可负担住房问题的解决方案。他指出，这既是迫切的社会需求，也是一个价值1,000亿美元的市场机遇。“我们正在价值链的各个环节进行投资，以便能够从头到尾推动整个过程。”
以下为经编辑的对话实录。
Knowledge@Wharton： 您的背景是银行业。您是如何对可负担住房产生兴趣的？
Rajesh Krishnan： Brick Eagle 是一个面向可负担住房的金融服务平台。我们将资本与执行能力连接起来。从这个意义上说，我的银行业背景非常有帮助。 可负担住房既是迫切的社会需求，也是巨大的[商业]机遇，但资本与执行能力之间存在脱节 Twitter 。我最初以个人身份投资可负担住房。那时我了解到，这一行业的风险调整后回报优于许多其他资产类别。因此我决定全职投入其中。
Knowledge@Wharton： 我们稍后再谈回报。在此之前，能否请您介绍一下印度住房市场以及对可负担住房的需求？
Krishnan： 印度人口超过10亿，每个人都需要有瓦遮头。McKinsey、Deutsche Bank、Monitor 等机构针对这一主题开展过多项研究。据我所知，每年对可负担住房的需求约为500万套。目前我们短缺2,000万套住房，而城市化进程使这一问题日益严重。重要的是，供应微乎其微，不到需求的10%。因此，在孟买这样的地方，超过50%的人住在贫民窟和不达标的住所中。
Knowledge@Wharton： Brick Eagle 满足部分需求的策略是什么？
Krishnan： 我们意识到，通常想要从事可负担住房开发的人缺乏获得资本的渠道。我们最初是一家土地储备公司，因为我们发现他们通常需要资金来购买土地。因此，我们开始投资土地，用于开发可负担住房。但我们很快发现，可负担住房的价值链存在断裂。于是，我们决定投资这一领域的开发商和服务提供商。现在，我们正计划成立一家住房金融公司，为购房者提供资金。我们正在价值链的各个环节进行投资，以便能够从头到尾推动整个过程。“重要的是，供应微乎其微，不到需求的10%。”
Knowledge@Wharton： 您最近庆祝了成立四周年。能否谈谈一些重要里程碑，以及迄今为止取得的成果？
Krishnan： 目前我们管理着约1,250英亩土地，全部开发后可容纳约88,000户家庭。我们的业务遍及三个邦——Maharashtra、Tamil Nadu 和 Gujarat，团队共有400人。去年我们交付了1,100套住房，作为一个集团迄今已开发约4,000套住房。现在我们正逐步扩大规模。今年的目标是交付5,000套住房。但我们希望在未来五年内将年交付量提高到10,000套以上。
Knowledge@Wharton： 您认为主要竞争对手有哪些？你们的方法与他们有何不同？
Krishnan： 我不把任何人视为竞争对手；我把业内所有人都视为合作伙伴。这里有开发商、私募股权公司、建筑技术公司和其他各类参与者。但每个人似乎都缺少拼图中的某一块。我们希望填补这些空缺，帮助他们扩大交付规模。例如，我们最近在 Pune 孵化了一家开发商。他们能够获得资金，建筑施工也做得很好，但不懂品牌塑造和分销。因此我们为他们制定了品牌和分销策略。我们最近还投资了 Gujarat 的一家开发商。他们开发能力很强，并荣获年度最佳可负担住房开发商奖。他们已经交付了3,000套住房，但需要资本来扩大规模。我们对他们说：“你们负责运营，财务由我们来打理。”我们把自己视为一种即插即用的服务，帮助其他人扩大交付规模。
Knowledge@Wharton： 在我看来，你们正在利用住房生态系统，目标是交付售价约为5,000至10,000美元的住房。能否解释一下，利用住房行业生态系统和技术生态系统，如何让你们能够以这些价格开发住房？
Krishnan： 我想稍微区分一下可负担住房与我们所说的社会住房。在我看来，可负担住房是面向中低收入群体的市场化住房解决方案。关键在于让小户型住房住得舒适。既然这是市场化解决方案，每平方英尺的价格就是市场价。决定住房可负担性的关键因素是面积。因此，我们花了很多心思让一套300平方英尺的住房住得舒适。设计、室内装修以及各项配套设施等，对产品设计方式都有很大影响。
不过，你提到的这一点，我会称之为社会住房。因为我们说印度目前需要2,000万套住房时，这部分需求的价格区间是5,000至15,000美元。这个领域需要截然不同的方法，因为利润并不丰厚。你需要通过某种产品、流程或金融工程来满足这一需求。例如，Habitat for Humanity 等组织在流程设计方面做得非常出色，包括以补贴价格采购材料和劳动力。
我们想专注于金融工程。如今我们开展可负担住房业务时，投资者希望五年获得3倍回报，相当于年化回报率约25%。但如果我们能够从接受5%年化回报的影响力投资者那里获得资本，就可以利用低资本成本带来的优势，为贫困人口的住房提供补贴。如果我们能以5%的成本获得资金，就可以在孟买郊区大规模交付售价为5,000美元、15,000美元的住房。对我来说，这就是奇迹。
Knowledge@Wharton： 你们目前的投资者有哪些？他们主要是影响力投资者吗？你们向他们如何推介？
Krishnan： 到目前为止，我们一直面向商业投资者。我们对他们的推介是：“让我们投资土地，用于开发可负担住房。对你们而言，这是一项有充分担保的投资，我们的目标是实现3倍回报，同时满足迫切的社会需求。”通过这一推介，我们已经募集了约4,000万美元。
不过，我们现在真正感到兴奋的是，为金字塔底层人群开发社会住房。为此，我们需要接触捐赠基金会、基金会、影响力投资者等愿意接受低于市场水平回报的人士和机构。我们不是在请求慈善捐助。我们是说，你们可以获得5%的回报，必要时也可以是10%。我们从印度一家家族办公室获得了首笔约350万美元的资金，用于开展试点项目。我们认为，全球影响力投资者，尤其是机构、欧洲的养老基金、银行等拥有社会影响力投资额度的投资者，手中有大量可用资金。我们希望今年与他们接洽。
Knowledge@Wharton： 任何投资机会都有风险的一面。您认为在印度投资可负担住房的主要风险是什么？
Krishnan： 这是印度，所以你可能会从四面八方遭遇打击。只能提高警惕。但我认为风险主要是特质性风险。人们常问我：“成本上涨怎么办？如果不能按时拿到材料怎么办？建筑技术方面又怎么办？”在我看来，这些都很重要。它们可能侵蚀利润，但不会让你倾家荡产。
Knowledge@Wharton： 这些都是执行风险。
Krishnan： 没错。但印度的大多数项目因另外两个原因而陷入停滞。可以说，印度多数项目停滞是因为资金耗尽。因此，完成融资至关重要。要确保你支持的是能够获得资金的合适对象。第二个原因就是特质性风险。印度的法律框架很脆弱。你只需避开股东纠纷、地方纠纷，并保持清白。
Knowledge@Wharton： 既然你们的目标是社会住房，有没有尝试联系 Habitat for Humanity 这样的组织，或 Ashoka 这样的社会创业基金会？
Krishnan： 大约五年前，Ashoka 将住房确定为印度一项迫切的社会需求，并开展了卓有成效的工作。他们当时所做的是在基层汇集需求，并鼓励开发商供应住房。但大多数开发商对以这些价格供应住房并不感兴趣。我们与他们见面后转换了思路，说：“这些是我们能够供应住房的地区。你们能否在这些地方为我们汇集需求，以便我们确保住房交到最需要的人手中？”我们目前正在与他们讨论合作设立社会住房基金。我们也在与 Habitat for Humanity 商谈合作，因为我们的目标相同。我们都希望在未来15至20年内促成100万套住房。他们意识到，按目前的方法，他们可能无法达到这一数字。如果我们携手合作，很有可能实现这个目标。
Knowledge@Wharton： 您如何看待自己未来10年的发展？
Krishnan： 我们的目标有两个方面。一方面，我们希望满足印度住房需求的1%，即在未来20年内交付约100万套住房。这是一项艰巨任务，也是我们明确提出的目标。另一方面，说到底我们是一家市场参与者。McKinsey 表示，可负担住房是一个价值1,000亿美元的市场机遇。而且，和每个市场一样，我们认为排名前10%至20%的参与者将占据80%的市场份额。我们希望在未来五至10年内，让一家被投企业跻身前十。目前据我所见，这一领域仍是一片开放市场，没有领先者。我认为我们有相当不错的机会。
Knowledge@Wharton： 根据您在可负担住房领域的经验，世界其他地区从事其他可负担住房项目的开发商可以从 Brick Eagle 身上学到什么？
Krishnan： 这是个很难回答的问题。这是非常本地化的业务，所以我想说，无论去哪里，都要有当地合作伙伴。例如，全球最大的可负担住房开发商之一 Homex 曾来到印度。他们在这里待了五年，却一个项目也没能启动。当然，他们懂这一行，但进入市场面临巨大的本地壁垒。因此，要认识到执行工作需要当地合作伙伴。这也是印度许多现代开发商、企业型开发商未能扩大规模的原因之一——因为他们的决策高度集中。这是非常本地化的业务，你需要有当地人员能够随机应变地作出决策。这是一个重要的经验。不过，可负担住房是全球性需求，因此机会很多。
本文由 Knowledge@Wharton合作发布。本文的发布并不意味着世界经济论坛认可其中观点。
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作者：Rajesh Krishnan 是 Brick Eagle Group 的创始人兼首席执行官。
图片：印度新德里郊外一处住宅综合体的施工现场，工人正在作业。路透社/Anindito Mukherjee
