在住房危机中，高额抵押贷款债务可能形成房价下跌与经济放缓相互强化的恶性循环。因此，更多家庭无法偿还抵押贷款，危机也随之加深。一篇新的 IMF工作论文 研究了冰岛、爱尔兰、西班牙和美国住房危机及政策应对措施的差异，并指出，旨在为陷入困境的家庭提供暂时债务偿付缓解、随后实施持久贷款调整的危机政策，有助于打破这一恶性循环。
为什么决策者担忧抵押贷款困境
近期全球金融危机影响了许多国家，但此前经历过房地产繁荣且抵押贷款债务较高的国家，通常遭遇了更严重、持续时间更长的衰退。原因之一是，房地产市场崩盘和高额债务会放大最初的冲击。例如，负债过重的家庭被迫出售房屋，可能导致房地产市场供过于求。由此造成的房价下跌又会进一步削弱所有房主的财富，促使他们削减消费，从而令经济进一步放缓。近期冰岛、爱尔兰、西班牙和美国的住房危机都出现了这一循环，只是程度各不相同（图表1）。
当然，正如此前关于 住房复苏的研究所强调的，最好避免与住房相关的繁荣—萧条周期。然而，一旦抵押贷款违约普遍发生，就需要制定危机化解策略。经验表明，不存在一种适用于所有情况的解决方案，但有几项政策可能有助于遏制严重房地产崩盘引发的下行螺旋。
通过临时宽限争取喘息空间
在这四个国家，贷款机构都以某种形式提供了暂时的债务偿付宽限，例如在限定时间内将抵押贷款还款额降至仅偿付利息。宽限可以帮助家庭更平稳地调整消费，但也会诱使部分并未陷入严重财务困境的借款人搭便车。因此，贷款机构应仅对目前确有财务压力、但有足够强劲前景恢复偿债能力的借款人考虑给予临时宽限。无论如何，贷款机构都必须密切监控获得宽限的贷款。
止赎仍须发挥作用
一些国家普遍采取止赎，尤其是美国；而另一些国家则很少采用，例如爱尔兰（图表2）。
重要的是要记住，止赎既有益处，也有代价。一方面，强有力的止赎权可以减少贷款机构的贷款损失，并遏制借款人的机会主义行为。另一方面，大规模止赎可能压低房价并引发更多违约。在系统性住房危机中，这些负面影响会更加显著。
一些国家实施了止赎暂停令，以推迟或减少止赎活动。然而，相关经验充其量只能说喜忧参半。研究发现，止赎程序延迟会增加机会主义违约和整体债务处置成本。相较之下，通过临时收费或征税提高止赎成本，可能更有效地促使贷款机构在系统性危机中考虑止赎的替代方案。
是时候调整贷款了
贷款调整是对贷款条款进行的一次性永久修订，旨在降低每月债务偿付额。最常见的贷款调整方式是延长贷款期限，从而降低每月摊还额。
贷款调整可以帮助债务缠身的房主克服偿债困难。住房危机后的复苏通常会带来收入和房价反弹，帮助许多负债过重的家庭重新站稳脚跟。在危机最严重时，很难确定合适的贷款调整类型；而进入复苏阶段后，确定适当的调整条款会容易得多。因此，在复苏阶段进行贷款调整，与临时宽限安排相辅相成，可作为危机期间的应急措施。
现有统计数据显示，在这四个国家中，每个国家都有超过10%的抵押贷款经历过某种形式的调整或重组（图表3）。这一结果往往得益于专门政策的支持，例如美国的房主可负担贷款调整计划（HAMP）以及爱尔兰的监管部门债务重组目标。
然而，高昂的重新协商成本以及审慎监管规则和税收等其他障碍，阻碍了更大范围的贷款调整。因此，有必要在需要时加强政策，以减少贷款调整的障碍，同时设定严格的资格标准以遏制搭便车。例如，有序债务重新协商框架，如行为准则或法定破产框架，可以帮助改善贷款机构与借款人之间的协调。此外，审慎监管或财政政策也可以设定适当的激励措施，鼓励贷款调整。
通过全面债务减免缓解困境
全面债务减免可以立即帮助许多抵押贷款借款人。在冰岛，广泛债务减免部分得以实施，是因为外国银行债权人承担了损失。然而，在许多情况下，广泛债务减免带来的经济收益不及其高昂的前期成本，而这些成本最终需要由纳税人承担。
总之，各国情况不同，这意味着不可能采取一种适用于所有情况的方案。因此，政策制定必须考虑各国具体因素以及复苏所处阶段。在系统性住房危机刚刚发生后，政策可以通过促进临时宽限，为负债过重的家庭争取喘息空间；但宽限必须有选择性且有时限。在随后的复苏阶段，政策应推动持久化解困境，包括促进贷款调整。重要的是要牢记，止赎会产生负面副作用，尤其是在系统性住房危机期间。不过，在某些情况下，止赎仍是一种高效的化解手段，并能为借款人采取建设性行为提供重要激励。
本文与 IMF Direct合作发表。发表本文并不意味着世界经济论坛认同其中的观点。
要及时了解议程动态， 订阅我们的每周通讯。
作者：Jochen Andritzky是国际货币基金组织战略、政策与审查部的经济学家。
图片：佛罗里达州迈阿密海滩的一栋房屋前立着止赎拍卖标志。路透社/Carlos Barria
