全球范围内，负担得起的住房长期短缺。
主要市场在未来12个月面临的经济衰退风险加剧，进一步给开发带来压力。
论坛就当前经济环境下建设更多负担得起的住房需要做什么，采访了国际人类家园组织（Habitat for Humanity International）首席执行官乔纳森·T.M.雷克福德（Jonathan T.M. Reckford）。
据预测，全球增长将从2022年的3.2%放缓至2023年的2.7%，国际货币基金组织（International Monetary Fund）的数据显示。高通胀和工资停滞，加上前所未有的量化紧缩，正在推高全球经济衰退的风险。
在此背景下，全球负担得起的住房严重匮乏。土地短缺，加上贷款、人工和材料成本飙升，削弱了供应，而需求旺盛又进一步推高了房价，导致住房成本增速超过收入增速（见图表）。
据联合国人居署（UN-Habitat）称，到2030年，全世界每天需要建成96,000套新的负担得起的住房，才能为估计需要获得适当住房的30亿人提供住所。
住房不仅仅是一个安全的居所，它还是获得就业、教育、医疗和社会服务的前提，并处于可持续发展目标的核心位置。
尽管前景黯淡，但仍有机会通过为最需要的人建造更多负担得起的住房来创造就业机会，这些人包括护士、教师和消防员等关键劳动力。具有前瞻性的城市必须与开发商密切合作，为长期负担能力问题寻找公平的解决方案。
基于此，我们请国际人类家园组织首席执行官乔纳森·T.M.雷克福德（该组织是一家全球性非营利住房机构，帮助家庭建造和改善他们称之为家的居所）解释在当前经济环境下建设更多负担得起的住房需要做什么。以下是他的看法。
以下是雷克福德讨论的几个关于住房负担能力的要点。文字记录经过了清晰化编辑。
「负担得起的住房短缺」
「世界各地的一些特定市场存在资产泡沫风险。但更广泛地看，世界上大多数市场的供应存在巨大短缺。所以，我们面临两个不同的问题。过去几年低利率趋同，加上大量私人资本涌入，都起到了推波助澜的作用。我们在新冠疫情期间看到，许多人想拥有更多房产，在某些情况下还想购置第二套住房，而千禧一代终于开始购房。」
「我们确实看到，在多伦多、韩国和新西兰等地，房价高得惊人。我认为，多伦多都会区的独栋住宅中位数价格已超过100万加元。」
「成本上升」
「许多城市的数字已经失衡。我们是一家怀有善意的开发商，但实际上我们无法建造一套中等收入60%的家庭租得起或买得起的住房。在两年前，人类家园组织还能以12万美元建造一套住房的市场中，这些房屋现在的估值已达20万美元；在我们以20万美元建造住房的地区，它们的估值已达35万美元。」
「对于收入处于地区家庭收入中位数80%至120%的人群，住房需求也非常大。这就是我们所说的劳动力住房，服务对象是护士、教师、消防员和公共安全人员。在许多高成本市场，他们同样负担不起住房。」
「对即将到来的经济衰退的担忧」
「展望未来24个月，我们将面临全面的负担能力危机，房价已高到不可持续。高昂的人工成本和供应链中断也加剧了这一问题，它们减缓了建设进度，木材和其他材料成本也大幅上涨。因此，我认为材料成本会趋于平稳，这将有助于降低成本。」
「加息对于试图购房的人来说是坏消息，但它会在一定程度上抑制需求，这可能会在一定程度上缓解房价，尤其是高端市场。当然，令人遗憾的是，这将使融资和建设更多住房的成本上升。因此，它实际上会产生负面影响。总体而言，我认为，如果我们陷入经济衰退，将很难投入建设更多住房所需的投资水平，这将是一项挑战。」
「在市场低端建设的机遇」
「从乐观的角度看，在增长型城市，这是创造就业和缓解通胀的一种方式。因此，现在正是投资于中低端住房市场的恰当时机。这实际上有助于抑制通胀。」
我认为关键在于，城市与开发商合作，同时提供激励和回报，使开发商既能获得合理回报，又能继续增加大量供应。
乔纳森·雷克福德。
「如果我们只关注惩罚措施，而忽视激励措施，危险在于我们只建造了少量负担得起的住房，却没有触及问题的根本规模。因此，我认为有些措施可以让建设变得更容易、更快捷，例如密度奖励、调整停车位要求，因为现在有更多人居住在公共交通附近或工作地点附近。所有这些措施都可以降低开发商的成本，从而使他们更容易在中低端市场建设更多住房。」
「开发商与城市必须共同努力」
「开发商是理性的参与者，我认为仅仅妖魔化开发商，无法满足我们所需的住房数量。因此，我的观点是，理想的状态是通过协商达成合作伙伴关系，找到适当的平衡。我认为，如果城市划拨土地，并附加更多关于住房负担能力的约束性条款，就能获得更多回报。从长远来看，我们可以在建设新住房时考虑永久的负担能力。」
「关键在于找到一种既能在财务上可行、又能在社会上可持续，并能切实增加供应的方案。问题在于，现在许多此类措施只能建造少量住房，而我们需要的是大规模建造住房。」
「让负担得起的住房惠及所有人」
「风险之所以如此之高，是因为对于我们这些一直拥有良好住房的人来说，我们往往将其视为理所当然。而对于负担不起住房的家庭，他们要将收入的50%或60%用于住房，或者居住在拥挤、不安全的住房中。这对我们希望子女在生活中拥有的其他一切都至关重要。」
