“城市消亡论”的终结
四十年前，一场大规模的占屋运动正在阿姆斯特丹市中心兴起。这与其说是左翼激进主义的表达，不如说是城市的荒凉所致。在人口连续下降25年后，许多空置建筑找不到更好的用途。大约在同一时期，纽约时代广场上主要是性用品商店。现有楼面空间根本没有其他用途。那是一个人们谈论“城市消亡”的时代。当电话和传真让远距离通信变得如此便捷、似乎令地理上的近距离无关紧要时，现代人为何还要聚集在拥堵不堪的城市？这些故事只是过去四十年城市前景发生重大转变的两个例子；爱德华·格莱泽（2011）在《城市的胜利》中对此作了生动报道。随着住房和办公空间需求飙升，阿姆斯特丹的占屋运动逐渐消退。如今，时代广场已成为纽约市剧院区充满活力的中心。
解释命运的逆转
是什么解释了这种出乎意料的命运逆转？在互联网似乎成为物理距离“死胡同”的时代，为何城市却成了经济活动的枢纽？这正是我们在新书《城市与城市土地溢价》中提出的问题。多位作者都指向同一个方向，即溢出效应和人力资本集聚。Gennaioli等人（2014）展示了人力资本如何在各国境内集中于少数地区。一个地区平均受教育水平每提高一年，其人均地区生产总值溢价为20%甚至更高。这一回报远高于任何合理估计的人力资本私人回报。Desmet和Rossi-Hansberg（2008）着眼于通用技术的作用。20世纪20年代和30年代，这种技术是电力；自1990年以来，则是信息技术。在这两个时期，最能从这些通用技术中受益的行业都迁往城市，以促进新思想的传播。人力资本的增长是20世纪经济奇迹的关键，但只有当杰出人才和受教育程度高的人聚集在城市时，这种资本的成果才能得以收获。因此，城市的崛起与知识经济密切相关。
在知识溢出对现代经济发挥关键作用的地方，顶尖人才集聚的地点十分稀缺，因此这些地方的土地租金很高。令人惊讶的是，人力资本带来的社会回报以城市高土地租金的形式兑现。
在荷兰，阿姆斯特丹和鹿特丹在1960年至1980年间都损失了25%的人口。阿姆斯特丹成功地重新成为高学历人群聚集的焦点，而鹿特丹仍在艰难应对；这与美国波士顿和底特律命运的差异相似。
悖论在于，在所有经合组织国家，受教育程度较高的人集聚于特定城市，使该国大片地区几乎空无一人，而某些热点地区的土地却日益稀缺。
因此，土地租金在GDP中的占比不断上升。这是因为在住房服务供给中，土地与建筑之间的替代弹性小于1（荷兰参见Teulings等，2015；美国参见Albouy和Ehrlich，2012）。因此，城市土地租金的上涨幅度超过了乡村土地租金的下降幅度。由知识溢出推动的集聚效益，是许多发达国家住房在资本存量中占比上升的主要解释之一；托马斯·皮凯蒂（2014）在《21世纪资本论》中报告了这一现象。另一个解释是实际回报率的下降趋势（参见关于长期停滞的讨论）。
外部性与租金
知识溢出意味着城市是由区位驱动的外部性的汇聚点。土地租金正是这些外部性的体现。一个地点的租金之所以高，并非因为该地点本身的特征，而是因为其直接邻近地点发生的事情。这是外部性的一个清晰例子：你的房产价值取决于邻近房产所有者采取的行动。这些外部性为在城市层面制定公共政策提供了教科书式的论据，也说明为什么对土地价值征收亨利·乔治税最有效。事实上，可以证明，一座城市土地租金差额的总额，是评估城市所产生外部性的极佳工具。它们也能用于评估公共交通服务的贡献。在荷兰，我们表明，这些外部性约占荷兰GDP的3%。
历史已经表明（例如，参见底特律的遭遇，或上文提到的阿姆斯特丹和鹿特丹人口下降），当前的成功并不能保证未来。这正是吉布拉特定律所揭示的：增长与当前规模无关。因此，未来增长在很大程度上也独立于过去的成功。试图逆势而为的政策制定者成功机会渺茫。成功的政策要求“顺势而为”。在衰退城市大规模投资基础设施，并不能满足任何真实需求，反而会给当地居民带来沉重的财政负担，使这些城市更缺乏吸引力。不过，在增长中的城市，政策能够发挥作用。为了继续跻身热门地点的候选名单，这些城市的政策制定者有两个着力点。
首先，城市必须对创新型创业者和企业具有吸引力，使他们愿意在此设立业务。
其次，城市必须成为高学历顶尖人才宜居的理想选择。
土地租金为分析这些因素中哪一个最重要提供了极佳工具。如果就业机会对土地租金的影响最大，那么第一个着力点就是城市成功最重要的决定因素。如果消费便利设施的影响最大，那么为受教育程度较高的人提供宜居环境就是成功的关键。
这正是我们在《城市与城市土地溢价》中所做的分析。即使在荷兰这样一个小国，住宅房地产的土地租金也有巨大差异：从靠近德国边境的东北部每平方米17欧元，到阿姆斯特丹运河区每平方米3,500欧元。平均而言，就业机会和消费便利设施对解释这种差异的贡献大致相等。两者各自解释了约35%的土地租金差额。不过，这些占比只是平均值。消费便利设施的分布极不均衡。聚焦荷兰最成功的城市阿姆斯特丹时，与就业机会相比，消费便利设施在解释其成功方面重要得多。尤其是其纪念性运河区和充满活力的文化生活，让这座城市在吸引顶尖人才方面占据领先优势，人才既来自荷兰境内，也来自境外。工资方面的证据也印证了这一结论——地区工资差异相当小。阿姆斯特丹的消费便利设施足以让人们愿意接受在这座城市居住必须支付的高租金。企业家则不必支付高工资来抵消这些租金。
参考文献
Albouy D和G Ehrlich（2012），《大都市土地价值与住房生产率》，NBER工作论文18110，马萨诸塞州剑桥。
Desmet K和E Rossi-Hansberg（2008），《空间增长与行业年龄》，《经济理论杂志》，144，2477-2502。
Gennaioli N、R La Porta、F Lopez-de-Silanes和A Shleifer（2014），《人力资本与区域发展》，《经济学季刊》，128，105-164。
Glaeser, E（2005），《重塑波士顿：1640-2003》，《经济地理学杂志》，5，119-153。
Glaeser, E（2011），《城市的胜利：我们最伟大的发明如何让我们更富裕、更聪明、更环保、更健康、更快乐》，麦克米伦，伦敦。
de Groot, H、G Marlet、C Teulings和W Vermeulen（2015），《城市与城市土地溢价》，爱德华·埃尔加，切尔滕纳姆。
Piketty, T（2014），《21世纪资本论》，贝尔纳普出版社，马萨诸塞州剑桥。
Teulings, C、I Ossokina和H de Groot（2014），《集聚效应与劳动者异质性的福利收益》，CEPR讨论论文10216，伦敦。
本文与 Vox EU合作发表。发表本文并不意味着世界经济论坛认可其观点。
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作者：Henri De Groot是阿姆斯特丹自由大学空间经济学系区域经济动态教授。Gerard Marlet来自Atlas voor gemeenten。Coen Teulings是剑桥大学经济学教授，也是CEPR研究员。Wouter Vermeulen是荷兰经济政策分析局（CPB）地方政府项目经理。
图片：从SkyLounge俯瞰阿姆斯特丹的屋顶景观。TRAVEL-AMSTERDAM/路透社/Michael Kooren
