全球最大都市区的住房已让大部分人群难以负担。勤劳的人们在大城市中被挤出了质量更好的住房。那些想从落后地区迁往充满活力的城市地区、寻求更好机会的人，也被天价房地产成本所阻挡。住房隔离与收入不平等正在加剧，通勤时间也在增加。
根据城市经济学的主流观点，造成这种局面的主要原因是大都市区的限制性分区（Katz and Rosen 1987, Quigley and Raphael 2005, Ihlanfeldt 2007, Glaeser and Gottlieb 2008, Saiz 2010, Kline and Moretti 2014, Hsieh and Moretti 2015, 2017, Ganong and Shoag 2017, Gaubert 2018）。解决办法很简单——大规模“放宽分区”城市土地，削弱地方社区对土地利用的决策权，使其不再能阻止高密度建设。通过取消限制、让房地产开发商进入，将会在人们机会最多的地方建成越来越多的经济适用住房。纽约、湾区或伦敦等繁荣的大都市区将变得更大、更具生产力、社会包容性更强。跨区域流动性将随之上升，因此城市内部及全国范围内的收入不平等都将下降（Hsieh and Moretti 2015, 2017）。
因此，供给限制被视为解决问题的主要障碍。分区限制使住房建设无法跟上需求，推高房价，使土地所有者获益，进而加剧个人之间和地域之间的收入不平等，并阻止人才流向更富裕的地区（Hsieh and Moretti 2017, Ganong and Shoag 2017）。它还被视为经济低效的主要根源，因为缺乏经济适用住房可能使这些城市无法发挥其全部潜力（Glaeser 2017），从而限制全国整体增长并伤害最弱势群体（Hsieh and Moretti 2017）。
寻找可能的解决方案
根据这一观点，解决办法很简单——削减监管，以便在都市区建设更多、更密集的住房。繁荣都市区核心地段放松管制所带来的更高可负担性，将向都市区其他地区“涓滴”扩散。遵循这一观点，一个快速壮大的联盟——由高收入千禧一代（‘yes in my back yard’，简称YIMBY）、主张高密度的城市规划者、开发商和民选官员组成——已将这一观点推入公共辩论。
立法如今正积极推动自上而下的放松管制和分区放宽，不仅将其视为应对住房可负担性问题的手段，还视为解决低生产率与全国总体增长问题、以及人际和地域不平等的万能良方。加州最为突出：参议院第4号法案（McGuire and Beall 4/10/2019）指出，“经济学家普遍认为，限制性土地利用政策会推高房价。研究发现，在土地利用管制更严格的辖区，加州的房价更高且上涨更快；在某些市场中，每增加一项监管措施，房价就会上涨近5%。更严格的土地利用管制还与收入和种族两方面的更大规模流离失所和隔离相关。限制性土地利用政策还阻碍居民迁往能够获得更高薪工作的更具生产力地区，从而损害经济增长”。参议院第50号法案（Weiner et al.，经11/03/19修订）指出，限制性地方住房法规的后果“包括对低收入和少数族裔家庭的歧视、缺乏支持就业增长的住房、工作与住房失衡、流动性降低、城市蔓延、通勤过长以及空气质量恶化。”
这一联盟的新颖之处在于，它借鉴主流住房经济学，进而宣称这种新的“放松管制派”市场城市主义在社会和经济上是进步的。同理，他们将那些反对其全面分区放宽主张的人视为以自我为中心的NIMBY（“不要建在我家后院”者），对正义、包容或平等漠不关心，并认为正是他们造成了当前的危机。YIMBY主义可被视为前30%群体内部的代际冲突：年轻的一群对现有（相对更富裕、年长）的前30%群体心怀不满，后者占据着千禧一代想住却住不进去的街区，却自诩为其余70%人口的先锋。他们解决城市住房与不平等问题的方案之美在于其简单明了——放松管制，允许在需求旺盛的现有地块上建造更多住房单元；当市场在最有利可图的街区建起更高的楼房时，便只需等待利益沿着社会和地理阶梯向下“涓滴”。
这听起来好得不像真的吗？
这听起来是否好得不像真的？在一篇关于放松管制和分区放宽在减少经济与空间不平等方面之局限性的新论文中（Rodríguez-Pose and Storper 2019），我们认为确实如此。我们提出，理解住房危机的背景不仅仅是分区，还有长达数十年的收入不平等上升，以及高薪工作重新回到城市。这是一种有毒的组合：整体需求旺盛，同时不平等严重，而大部分人口的住房购买力却不足。我们主要从两个方面反对那些提倡全面放松管制和分区放宽的主张。
第一，涓滴效应的证据薄弱甚至根本不存在。城市内部的住房市场高度分割。这意味着，市中心以及就业、交通和配套设施丰富地区的优质土地所受到的关注，远超几乎所有其他城市土地。在这些地区建房所能获得的收益，远大于更偏远、可达性更低的地点。把目标对准住房市场的高端，也比对准中端或低端能获得大得多的收益。因此，在几乎所有市中心分区放宽的过程中，首批新建项目是城市中最令人向往地段的豪华公寓，这也就不足为奇了。这些房产的买家通常是薪酬处于顶层的富裕本地工作者、希望在城市中拥有临时住所（pied-à-terre）的富裕郊区居民、机构投资者、兼职居民，或者，在伦敦和纽约等城市，还有外国寡头。
如果新的高端住房供给能引发足够大的涓滴效应，从而帮助广大街区的大量人口，那么更多高端住房供给或许值得欢迎。这如何发生？位于理想地段的新高价住房的消费者，必须从其他街区“过滤”出来，从而在那些街区中削弱需求，使低收入群体住房市场的价格大幅降低，并使其住房得以升级。这一主张的问题在于，即便是那些发现存在一定过滤现象的学者也发现，它几乎完全发生在已经高价的地区内部（例如Freemark 2019）。收入较高的人只是在其所在区域内向上迁移。这并非涓滴效应，而更像是对特权人群的照顾。
这就是为何在大多数此前广泛实施分区放宽的案例中，同样的故事一再重演。供给增加，高收入群体的住房成本下降，而对其余人口几乎没有积极影响（Freemark 2019, Popov 2019）。
第二，主张全面放松管制者的一个关键论点是，动态大都市区中自私的精英不仅造成了地方问题，还造成了全国性问题，因为他们阻止了来自不那么充满活力地区的人口迁入。然而，以美国为例，近年来人口变化与GDP增长之间的联系几乎不存在（图1）。许多规划法规相对宽松的美国大城市确实增长迅速。2010年至2018年间，奥兰多人口增长20.5%，休斯敦增长18.2%，达拉斯–沃思堡增长17.3%，凤凰城增长15.8%，亚特兰大增长12.5%。但西雅图（14.5%）、波特兰（11.4%）和华盛顿特区（10.9%）同样实现了两位数增长，尽管其规划限制要严格得多。湾区人口增长了9.1%（按绝对数计，这意味着在短短八年间，西雅图新增50万居民，湾区增加40万）。但另一个重大差异在于：2001年至2017年间，限制性较强的圣何塞人均GDP年增长率为3.5%，波特兰为2.5%，而限制较少的地区，如亚特兰大、奥兰多或拉斯维加斯，人均GDP增长为负，凤凰城为微薄的0.03%，休斯敦为0.36%。
图1 2000–2016年美国大都市统计区人口增长与人均GDP增长之间的关系
无论湾区、伦敦或法兰克福有多少经济适用住房，都无法促进一名分别来自俄亥俄州扬斯敦、谢菲尔德或开姆尼茨的高中毕业生融入就业市场。在这方面，问题不在于住房难以负担，而在于教育体系让太多人被落下，而繁荣的大都市区则将工作集中在最需要教育的行业。图2 佐证了这一观点：起作用的是经济地理的基本要素，而非房价。图中显示，美国各城市房屋价值变化、已开发住宅用地扩张与移民存在之间的关系微弱。
图2 1990–2017年美国最大都市区的城市土地开发、房价与迁入情况
迈向更审慎的针对性分区放宽作为解决方案
因此，全面分区放宽很可能会在本已普遍存在的人际不平等之上，进一步加剧城市内部的空间隔离。正如忽视日益扩大的地域不平等在发达国家助长了民粹主义（Rodríguez-Pose 2018），忽视分区放宽的空间后果也将埋下未来社会动荡的隐患，导致经济增长减少而非增加。
换言之，审慎地针对性放宽分区而非全面放宽，最终可能成为一套精细而复杂的政策组合的一部分，这套组合是解决城市内部及区域之间不平等所必需的。该组合至少包括结合教育、社会、卫生和住房政策。而就住房政策领域而言，这意味着需要更多、更多样的监管，且这些监管未必能讨好YIMBY或NIMBY。
参考文献
Freemark, Y（2019），“芝加哥分区放宽：分区改革对房产价值和住房建设的影响”，Urban Affairs Review，1月29日。
Ganong, P 和 D Shoag（2017），“为何美国地区收入趋同已经放缓？”，Journal of Urban Economics, 102，76–90。
Glaeser, E L（2017），“改革土地利用监管”，布鲁金斯学会监管与市场中心，4月24日。
Glaeser, E L 和 J D Gottlieb（2008），“地方营造政策的经济学”，Brookings Papers on Economic Activity，春季，155–253。
Gaubert, C（2018），“企业分选与集聚”，American Economic Review，108（11），3117–3153。
Hsieh, C 和 E Moretti（2015），“城市为何重要？地方增长与总体增长”，NBER工作论文第21152号。
Hsieh, C 和 E Moretti（2017），“住房约束与空间错配”，NBER工作论文第21154号。
Ihlanfeldt, K（2007），“土地利用监管对住房及土地价格的影响”，Journal of Urban Economics, 61，420–435。
Katz, L 和 K Rosen（1987），“增长控制对住房价格的跨辖区效应”，Journal of Law and Economics，30（1），149–160。
Kline, P 和 E Moretti（2014），“人、地与公共政策：地方经济发展项目的一些简单福利经济学”， Annual Review of Economics，6，629–62。
Popov, I（2019），“住房市场与收入不平等”，Apartment List，4月24日。
Quigley, J 和 S Raphael（2005），“加州的监管与住房高成本”， American Economic Review Papers and Proceedings，95（2），323–328。
Rodríguez-Pose, A（2018），“不重要地方的复仇（以及对此可做什么）”，Cambridge Journal of Regions, Economy and Society, 11（1），189–209。
Rodríguez-Pose, A 和 M Storper（2019），“住房、城市增长与不平等：放松管制和分区放宽在减少经济与空间不平等方面的局限”，Urban Studies，9月17日。
Saiz, A（2010），“住房供给的地理决定因素”，Quarterly Journal of Economics，125（3），1253–1296。
