当贾米尔·贝（Jamil Bey）想搬回他成长的匹兹堡社区时，他找到了一处理想的房子准备购买。但有一个问题：那条街道上的房产价值下跌，使业主陷入负资产境地。
由于无法就一个能让卖家还清抵押贷款的价格达成一致，贝意识到自己无法在老街区买房，而业主也将被困在一处他们并不想要的房产中。
在美国各地，匹兹堡等曾经的制造业中心近几十年来经历了严重的人口流失，导致房价下跌，房屋空置并无人照管。
“对于那些因为成长于这些社区而与之有联系的人来说，可供选择的优质房产并不多，”贝对汤森路透基金会（Thomson Reuters Foundation）表示。
“即使你想购买房产用于投资，也无法为新建项目融资，因为这些社区的房产价值太低。”
贝前往纽约州后，才找到了解决困扰其城市问题的一个可能方案，即土地银行。这类机构有权寻找空置房产，并努力将其重新投入市场。
“我在锡拉丘兹时意识到，空置地块看起来维护得很好——种了植物，草修剪得整整齐齐，打理得很漂亮，”他说。“当时有人告诉我：‘我们有一家土地银行’。”
根据人口普查数据，许多曾经的工业城市，尤其是美国东北部的城市，自20世纪50年代以来已流失四分之一或更多人口。
匹兹堡曾是全国最大、最繁荣的城市之一，如今却是受打击最严重的城市之一。
贝表示，该市部分社区的人口已下降80%甚至更多，由此形成的衰退循环使整个社区陷入破败。
土地再利用
贝现任匹兹堡土地银行副主席。该土地银行计划于今年夏天开始运营，旨在应对该市日益增多的废弃房产。
他将该机构的职责描述为“土地再利用”——通过理顺错综复杂的产权关系、处理税务问题，并修缮或拆除建筑，使空置房产重新进入市场，或将其转为公共空间。
长期闲置、已沦为破败状态的房屋，往往积欠大量税款，这降低了它们对投资者的吸引力。
许多土地银行能够抄近路，先结清欠税，再处理违规问题，使房产对新买家更具吸引力。
据法学教授弗兰克·S·亚历山大（Frank S. Alexander）介绍，美国的土地银行自20世纪80年代起就已存在，但自2008至2009年经济衰退以来，其受关注程度急剧上升。
这引发了一波止赎浪潮，其中“弃置现象尤其集中在房产市场的低端”，亚历山大表示。作为土地银行领域的权威专家，他指出该行业因此“实现了巨大增长”。
据亚历山大联合创办的社区进步中心（Center for Community Progress）统计，截至一月，全美约有170家土地银行在运营。
亚历山大表示，土地银行最初主要集中于后工业时代的城市内城区，但自经济衰退以来，其需求已扩展至其他地区。
“我并不会去四处宣扬，而是与州和地方官员合作，探讨空置和废弃房产为何正在毁掉他们的社区和城市，”他说。
“而他们首先需要认识到的是，无所作为的代价。”
“缺失的牙齿”
在一些地方，最高层级的官员已经将这一教训牢记在心。
2013年，纽约州总检察长宣布在全州设立一项土地银行种子基金，其资金来源于参与引发经济衰退的住房危机的大型金融机构所达成的法律和解款项。
如今，全州共有25家土地银行在运营。据社区进步中心去年发布的一份报告，截至2016年，这些机构已盘活价值超过2800万美元的房产。
乔斯林·戈登（Jocelyn Gordon）负责管理布法罗的一家土地银行。布法罗是纽约州西部的一座城市，拥有全国最古老的住房存量之一，但人口已流失一半。
过去十年间，该市已进行了6000多次拆除，并拥有数千块空置地块。剩余的许多房屋面积庞大，能源效率极低，以至于居民的燃料费可能超过他们的房租，戈登表示。
她表示，当前局势“十分严峻……这是一个巨大的问题”。
她所领导的布法罗—伊利—尼亚加拉土地改良公司（BENLIC）正在接手空置地块，并通过建造或改造，打造更小、更节能的住宅。
BENLIC每年接手约70处房产，并希望将这一数字提高至120处。该机构旨在接手其认为对社区影响最大的地块——即戈登所说的填补街区“缺失牙齿”的地块。
“如果某个有市场需求的社区中有一处地块被拆除，而我们能够强化整个街区，”她说，“那是最有成就感的部分。”
