如果房价上涨，人们通常认为供应相对于需求必然短缺。因此，如果我们要缓解住房负担能力问题，就只能靠大量建房来摆脱困境。毕竟，任何上过经济学入门课程的人都会告诉你，基础经济学至少能够表明：如果长期来看价格在上涨，那么供应必然跟不上需求。
住房市场在很大程度上确实受供求力量的影响。这一论点的缺陷，与其说在于《经济学101》所讲授的供求框架存在什么明显漏洞，不如说在于：恰当的“价格”指标并不是房价，而是租金。
住房的“价格”是什么？
依赖房价上涨作为供应短缺的“价格”信号存在一个问题：自住型购房者所购买的住宅既是消费品，也是投资品。它既提供居住场所，也是业主投入大量财富的资产。因此，房价充其量只是衡量作为居住场所的住房供求平衡的模糊指标，而且还是一种可以持有的资产。
在住房经济学文献中已有充分论证：衡量住房服务供求是否匹配的“价格”信号是租金。租金反映的是消费住房的成本，或者说，是居住在一个家中的成本。因此，如果作为居住场所的住房供应落后于需求，我们应当看到租金上涨。
租金是否与房价同步上涨？
如下图所示，澳大利亚的房价在长期内显著飙升。
住宅房产价格指数（RPPI）经通胀调整并在所有首府城市间取平均后，在2008至2018年间上涨了近30%。悉尼和墨尔本的实际RPPI分别飙升了54%和43%，在很大程度上推动了这一平均涨幅。
但住房经济学原理告诉我们，只有在租金也大幅上涨的情况下，才能将其归因于供应短缺。
结果显示，过去十年间，大多数首府城市的实际租金基本保持平稳。下图显示了过去十年所有首府城市三居室住房的实际周租金。加权平均值仅上涨了10%，从389美元升至429美元。
两居室单元的平均实际周租金也略有变化，从393美元升至446美元。十年间的涨幅为温和的13%。
与所有首府城市实际RPPI近30%的飙升相比，实际租金的涨幅相对较小。各城市之间存在一定差异，但只有悉尼的实际租金出现了明显上涨。即便如此，其涨幅仍落后于该市实际RPPI的急剧上升。
应对负担能力危机的症结
总体而言，在澳大利亚所有主要首府城市，租金涨幅明显跟不上房价的飙升。因此，认为住房短缺是住房负担能力不足的主要原因的说法站不住脚。供给侧解决方案虽然重要，但需要直接针对低收入群体，这些群体在私人租赁市场上难以与他人竞争，难以满足住房需求。
另一方面，历届政府对住房资产给予了优惠的税收待遇。这些政策鼓励了住房资产中大量财富的积累。
其中一些有利的税收优惠无疑已被资本化，并计入房价的上涨之中。这使租房者越来越难以进入自有住房市场。
这些是我们税收政策框架中固有的结构性问题。因此，除非政策制定者愿意推动有实质意义的税制改革，否则其对房价的影响不会在短期内自行消失。改革应将重心从把住房视为商品，转向把负担得起的住房视为所有澳大利亚人的基本权利。
