新冠疫情将深刻改变住宅设计。
受疫情启发的住房创新将与技术加速发展相碰撞，并与对韧性以及收入不平等问题的新关注相交织。
今年以来，新建住宅的销售量远超现有住宅的销售量。
新冠疫情正在打乱包括住房在内的基本人类需求规划。世界各地的房屋建造商都在迷雾中小心翼翼地揣摩各种迹象，设法在一场正在发生的经济灾难中求生存（甚至谋求发展）。与此同时，我们哀悼逝者，并努力保障亲人的健康与安全。
新冠疫情在世界上许多地方造成了政治分歧。这让我想起美国革命家塞缪尔·约翰逊在1775年所说的一句话：“爱国主义是无赖的最后避难所。”在我的叙述中，这个无赖就是这种病毒——新冠病毒。
房屋建造商为家庭打造物理空间，而家庭则将这些空间变成家园——我们希望这些家园充满欢笑、爱、抱负与庆祝。良好的住房是坚实社区的基石。
新冠疫情对我们的影响，很大程度上将由科学决定，但并非全部。芝加哥大学流行病学家兼进化生物学家萨拉·科比（Sarah Cobey）对《科学美国人》（Scientific American）表示：“疫情的发展方式，至少有50%取决于社会和政治因素。”
正如西班牙流感催生了紧邻住宅前门内侧、起源于洗手盆的“梳妆间”，新冠疫情也将推动住宅设计领域的创新。
开放式布局、面积越来越大的住宅几十年来一直主导着市场，尽管家庭规模已经缩小，中产阶级的实际收入却基本停滞不前。美国家庭在1965年平均拥有2.44个孩子，到2015年则降至1.9个。按1.286亿个家庭计算，相当于少了700万个孩子。然而，1973至2015年间，美国住宅的平均面积增长了62%，从1,660平方英尺增至2,687平方英尺。2018年，住宅面积仍在继续增长。在加拿大，随着家庭规模缩小，住宅面积同样有所增长。在欧洲，平均住宅面积已增至1,880平方英尺（欧洲人对此可能会感到震惊）。
疫情思维可能会更倾向于较为封闭的空间（尽管人们仍会渴望与自然相融的空间），或许会重新兴起温馨的小书房，以补充客厅的功能。开支可能会转向不那么显眼的安全与舒适性提升。更好的室内隔热将打造更安静的空间。纱窗封闭式门廊和户外空间，以及新的景观设计方法，将有助于防止蚊虫和其他传播疾病的小动物入侵。远离住宅核心区域的一间卧室、厨房、起居区和浴室，既可以now容纳成年子女，也可以在日后供年迈的父母居住（在Lennar，我们称之为“下一代住宅”）。分体式暖通空调系统可防止病房空气被输送到每个人的空间中。这类无风管的小型暖通空调系统现已变得非常经济实惠。
居家工作需要更好的家庭办公空间（Lennar将其称为“下一代家庭办公室”）。美国最高法院通过电话进行口头辩论时，背景中出现的那一声著名的冲水声，凸显了不当的居家办公空间所带来的隐患。儿童和宠物打断视频会议或其他工作的视频也同样如此。规模更大的居家工作人群将促使设计师在工作需求与家庭隐私和安全之间寻求平衡。
然而，受疫情启发的住房创新还将与三股关键力量相碰撞，这些力量在新冠疫情前已经蓄势待发，如今则已达到沸腾状态。
技术加速。疫情加速了本已十分迅猛的实体与虚拟活动融合，包括远程办公、远程医疗和远程教育。然而，电动汽车与自动驾驶汽车的兼容性、配送支持系统、无缝购物，以及支持住宅远程维护和维修的物联网（IoT）……都需要高速带宽——甚至快于5G。这还需要安全保障：在地缘政治环境中，攻击面不断扩大，我们都希望获得军用级网络安全。
气候。2020年1月中旬，中国开始公开应对新冠死亡病例之际，世界经济论坛发布了《2020年全球风险报告》。报告警告称，气候变化使地球上更多地区适宜传染性病原体生存。因此，韧性将成为本世纪剩余时间的关键词。能源与防洪韧性，以及将推动人口大规模迁离沿海地区的智能保险和其他金融产品……这些都是气候变化催生的新型城市形态的特征。
社会公正。尽管新冠疫情并非今年夏天席卷世界许多地区（尤其是美国）的社会公正运动的起因，但疫情加剧了经济负担，而经济负担又反过来加剧了该运动的根源问题：收入不平等是这一动态的核心。美国公共政策研究所（Institute for Policy Studies）发现，美国最富有的400人的财富达3万亿美元，超过所有非裔美国家庭的财富总和再加上25%的西班牙裔家庭财富之和。毫无疑问，这些数字如今只会偏低。新冠疫情已耗尽许多家庭的现有资源，这将在全球范围内引发不同程度的政治反应。可能威胁资本投资的民粹主义住房政策，可能会抑制住房建设，并加剧未来的住房危机。包容性住房计划若能加快传统上被排斥群体的财富积累、提供融资、为住房使用注入创新，并切实推动弱势群体的住房保障，将成为各国政府重新分配宝贵住房相关补贴的基础。
2008年金融危机的阴影笼罩着疫情经济。但2008年危机是由住房引发的。高风险抵押贷款推高了购房者本无力负担却仍然购买的房价。这一教科书式的房地产泡沫，由对房价将持续飙升的非理性信念所推动。低利率和虚高的房产价值使数百万人借新还旧，或在美国通过房屋净值贷款来支付装修、汽车、游艇、露营车以及“人生清单”上的各种计划。房地产泡沫破裂，其恶果蔓延至全球经济体系。
2020年1月6日，《华盛顿邮报》《华盛顿邮报》的一篇文章开篇写道：“强劲的就业市场和低抵押贷款利率应能支撑2020年的房地产市场。问题在于能否为买家找到足够的住房。失业率徘徊在50年来的低点，利率远低于历史正常水平，房地产行业正因住房存量稀缺而陷入困境……”
三个月内，美国失业率飙升至历史高位（5月初，正式失业的美国人超过2300万，到月底超过3000万），但该《华盛顿邮报》的文章至今依然成立。美国及发达经济体的低抵押贷款成本持续推动住房负担能力的提升。与此同时，2008年危机遗留的住房供应缺口仍在制约供给，而全球各地的千禧一代正在组建家庭。
现有住宅的销售——通常约占美国市场的90%——今年已遭受重创。新建住宅比二手房更受青睐，去城市化也在可能之处发生。如果晚春以及据媒体报道的初夏时期的新建住宅销售持续下去，2020年可能对新建住宅开发商而言是不错的一年。新建住宅的在线销售大幅增长，全球在线找房活动激增，购房常常无需买家亲自走进房屋即可完成。一套全面保修的全新住宅，无需花时间与房产经纪人和业主打交道，颇具吸引力。
上个世纪，疫苗和公共卫生运动在世界大部分地区基本消除了令人畏惧的传染病。工业化国家不时爆发疫情，提醒我们这一危险依然存在，其中包括艾滋病毒/艾滋病、非典型肺炎、寨卡病毒和西尼罗河病毒。公共卫生专业人士告诉我们，我们可能正步入一个时代，在这个时代里，大规模城市化、气候变化、受压的自然生态系统以及其他因素，将每隔7至10年引发一次大流行（或类似规模的疫情）。这将迫使我们反思，为共同创造更美好的未来意味着什么。但我们也会意识到，我们终将都要在家中寻求庇护。或许正是这一点，将成为我们真正的最后避难所。
