恒大是中国第二大房地产企业。
由于该公司难以偿还债权人，全球市场随之出现抛售。
在错过四次付款后，该公司向债券持有人支付了一笔关键款项，暂时避免了违约。
政府是否救助，以及恒大是否事实上大到不能倒，这些问题仍悬而未决。
本文于2021年10月26日更新。
上个月，全球负债最高的房地产企业恒大濒临崩溃的消息导致全球市场暴跌。该公司曾警告投资者，其可能无法偿还债务，而评级机构 惠誉曾表示违约“很可能发生” 而 穆迪，曾表示“恒大已经耗尽现金和时间”。
上周，在恒大债务危机前景一片惨淡之际，出现了一线意外的转机：这家房地产开发商成功汇出8300万美元，用于一笔关键的境外债券付款。该公司还发布了广东省部分项目复工的照片，这些项目此前因开发商的财务困境而停工。这一积极进展恰逢其与Hopson Development Holdings 旨在让该竞争对手收购恒大服务业务部门一半股权的交易告吹之后不久出现。
恒大究竟发生了什么？
恒大（原名Hengda Group）由许家印于1996年创立，总部位于中国深圳。在中国房地产繁荣期间，恒大迅速扩张，购置土地，并在中国280多个城市交付了1300多个市场价及豪华公寓项目。
近年来，随着住宅销售开始放缓，恒大债务不断增加，公司也涉足电动汽车、足球乃至瓶装水等其他领域。恒大直接雇用约20万人，并间接带动了估计每年380万个就业岗位。
那么问题究竟出在哪里？
虽然在未来几天恒大将走向何方仍不明朗……但可以确定的是，世界需要密切关注资产价格和债务水平，以维护本已脆弱的全球经济健康。
Alice Charles，城市、基础设施与城市服务平台项目负责人；Kalin Bracken，房地产负责人，世界经济论坛
监管风暴正在酝酿
随着政府努力遏制房价飙升和过度借贷，中国房地产行业的政府监管力度不断加大。
2020年，政府对部分开发商实施“三道红线”，以帮助控制债务水平，迫使其去杠杆。该“三道红线”政策要求：
1. 负债与资产比率上限为70%（不包括按合同出售项目的预收款项）
2. 净负债与权益比率上限为100%
3. 现金与短期借款比率至少为1
此举导致恒大试图出售部分业务但未能成功。2020年9月泄露的一封恒大致政府的信函可以印证这一点，信中请求政府在其面临现金危机之际提供协助，这引发了投资者的更多担忧。据估计，恒大约三分之二的负债为已预付购房款的购房者，所涉住宅约为140万套尚未开发的住宅物业。
政府还在努力控制房价，这可能进一步影响开发商的回报以及偿还债务本息的能力。住房是中国家庭财富的重要来源，如果政府成功遏制住宅房价，现有抵押贷款持有人的房屋权益可能会缩水。目前，中国家庭债务占GDP的62%，其中很大一部分是通过住房抵押贷款形成的。这也是恒大债务规模如此之大的原因之一。
中国日益收紧的监管环境也可能阻碍外国投资的持续流入，近期黑石集团因交易的监管审查旷日持久而放弃收购SOHO中国的计划便是例证。
恒大债务——多米诺效应
早在2018年，中国央行在其金融稳定报告中就指出，像恒大这样的企业可能对国家金融体系构成系统性风险。恒大在该地区拥有庞大的承包商及其他业务网络，这些企业都有被开发商拖欠的款项。
近几周来，由于128家银行类机构和121家非银行类机构对恒大存在风险敞口，市场对风险蔓延的担忧不断加剧。
标普500指数下跌2.24%，为自5月以来最糟糕的一天，同时衡量标普波动率的指数VIX飙升至26.7%，为自5月以来的最大涨幅。市场还担忧，若建设放缓导致需求减弱，将对大宗商品造成冲击；周一交易期间金属价格已受到打击。
尽管恒大努力提振信心，其董事长承诺履行责任，但市场目前正寄望于北京方面遏制风险蔓延。
中国房地产形势
恒大并非唯一陷入困境的中国房地产开发商。China Properties Group 近期未能兑付价值226美元的票据，同时Modern Land 请求投资者给予额外时间偿付一笔于10月25日到期的2.5亿美元债券，Sinic Holdings表示其可能对其2.5亿美元债券的部分付款违约，惠誉将Sinic Holdings评级下调至C级，以及Fantasia 未能偿还欠贷款人的3.15亿美元，其中包括2.06亿美元的债券还款以及来自Country Garden的1.09亿美元，后者是中国第二大房地产开发商。10月下旬，穆迪下调了七家中国主要房地产企业的评级，原因是销售业绩惨淡及财务预测不佳。野村控股的一项最新预测显示，中国房地产行业的债务规模超过5万亿美元债务。
中国房地产市场占据了惊人的全国GDP的30%，41%的中国银行体系资产直接或间接与房地产行业相关，且78%的城镇居民投资财富配置于住宅房产。为平息对中国房地产市场风险蔓延的担忧，北京方面承诺防止对该地区其他房地产企业产生下游影响。然而，一旦恒大违约，政府是否会出手救助恒大本身，仍存在很大的不确定性。
中国政策制定者持续努力遏制投机行为和过度杠杆化，近期提出一项方案，拟征收税费，同时针对商业和住宅房产。该举措将对经济产生变革性影响，有助于为政府提供一条不同于土地出让的替代性收入来源，而土地出让曾助长了市场过热。
中国的情况可能是煤矿中的“金丝雀”，因为主要全球市场的房价都在飙升。根据瑞银的全球房地产泡沫指数，该指数根据城市住宅房价将城市划分为“泡沫风险”“高估”“合理估值”或“低估”。在纳入的25个城市中，有21个属于泡沫风险或高估。法兰克福、多伦多和香港名列泡沫风险最高的城市，其后依次为慕尼黑、苏黎世、温哥华、斯德哥尔摩、阿姆斯特丹和巴黎。名单上的所有美国城市也被评为“高估”。
由于中国房地产市场的前景仍不确定，投资者正密切关注恒大和北京方面的动向。在全球范围内，随着市场应对通胀上升及由此可能引发的加息，房价可能开始降温。
恒大债务事件能给我们带来哪些启示？
随着其他地区房价飙升，世界可以借鉴中国及过往房地产泡沫的经验，防范未来危机。世界经济论坛的《房地产新视野：资产价格动态行业倡议》报告提出以下建议，以帮助避免未来房地产资产泡沫：
市场数据： 监管机构需与房地产行业合作，及时提供可靠的市场数据、分析和信息，包括与房地产投资及开发融资相关的数据，同时注意已在进行中的全球和国家层面相关举措。
透明度与理解： 国家及国际监管机构应设定目标，以提升房地产市场及相关证券和衍生品市场的透明度和理解度（广义定义）。
外部政策影响： 房地产行业应与全球、国家和地方各级政府及政策制定者就公共政策对房地产行业的影响进行沟通。
信息交流中心（“枢纽”）： 应建立一个平台，用于跟踪和传达重大新政策及最新研究，并向房地产、银行和金融行业的高级决策者以及公共部门政策制定者通报，以应对衍生品市场发展以及全球和国家银行业改革等领域。
新兴市场： 新兴市场经济体需要具体的政策选项；世界经济论坛应提供其召集平台，以应对新兴市场经济体中资产价格波动引发的具体问题。
虽然恒大的走向仍不明朗，但可能的结果包括破产、拆分、收购或政府救助。可以确定的是，世界需要密切关注资产价格和债务水平，以维护本已脆弱的全球经济健康。
