一份新报告显示，投资者在非挂牌市场购入的房屋，平均售价仅为其挂牌上市时价值的一半，且主要集中于低收入和少数族裔社区。
这一活动加剧了房地产危机，延续了始于2008年金融危机期间的趋势，新的投资者、技术和房东都在美国房地产市场中出现。
有人呼吁设立一个解决美国房地产危机的全国性委员会，以应对美国房地产市场存在的问题。
2010年代是美国房地产市场发生极端变化的时期。十年伊始，随着2008年金融危机之后数百万套被收回的房屋被改造为单户出租住房，新的房东进入市场。十年末期，疫情推高了房价，随后又推高了租金。
与此同时，新技术使人们能够远程完成房产的购买和管理，而新的投资者则不断寻求美国房地产市场的更高回报。在美国经济中，房屋供应一直落后于需求，而薄弱的租户保护措施又使租赁住房成为一项颇具吸引力的投资。这便是当今美国的房地产市场现状。
在Nowak Metro Finance Lab（位于德雷克塞尔大学）的研究，我们已启动一项独立研究工作，致力于理解美国房地产市场的新态势。这些新的投资者、房东和技术改变了美国人买卖和体验住房的方式，也正在改变美国的社区面貌。此外，还有其他变化正在发生：从持续的士绅化和居民迁离，到可能危及城市服务供给的财政挑战。
投资者购房活动的兴起
我们的第一份报告发布于2022年9月，聚焦于三座具有代表性的美国中等规模城市中的投资者购房活动。我们发现，投资者活动集中于抵押贷款申请被拒率较高、非白人人口较多、空置率较高且成交价较低的社区。
这些投资者既有大型机构实体，也有仅持有少量房产的小型“夫妻店式”房东。投资者在房地产市场上的购房行为使购房过程更加艰难，挤压了首次购房者和第一代房主的空间。与此同时，要查明企业实体的所有者往往十分棘手，这使得理清错综复杂的房东关系变得更加困难。
我们最新的报告关注投资者在非挂牌市场购买房产的情况。凡是在美国城市生活过的人，都见过那些“我们收购房屋”的标识。这些标识出现在本地电线杆和广告牌上，承诺以“即时现金”收购“任何状况”的房屋。如今，许多房主不断收到短信、电话、邮件和门把宣传单，对方都表示愿意购买他们的房屋。我们的新报告“我们收购房屋：您会吃亏”，探讨了这些投资者与费城房价之间的关系。费城是美国更大范围房地产市场的一个缩影。
该报告考察了通过多重上市服务系统（MLS）购入和未经该系统购入的房产。MLS是房地产经纪人用来将房屋“挂牌上市”的平台。报告发现，投资者在未先经MLS挂牌的情况下购入的房屋，平均价格比挂牌后出售给个人买家的房屋低51%。即使在考虑房屋状况、位置和配套设施差异之后，这一巨大折扣依然存在。在费城全市范围内，过去五年间，卖家每年因此累计损失约1亿美元。
过去30年间，在经济适用住房的生产、融资或保值方面几乎没有开展过创新。
Bruce Katz，Nowak Metro Finance Lab主任 | Ben Preis，Nowak Metro Finance Lab研究研究员
对房地产市场而言是一笔糟糕的交易
这些购房交易的地理分布同样在全市范围内极不均衡。大多数房屋买卖是通过MLS在自住业主之间完成的。然而，在北费城和西费城的部分地区，即历史上被边缘化、收入较低、非白人人口较多且房价较低的社区，未经MLS而由投资者完成的交易更为常见。在少数社区，这类交易甚至是最常见的交易类型。
各州和地方政府——包括亚特兰大、伊利诺伊州、得克萨斯州、费城和阿肯色州等不同地区——已开始对此类活动进行监管，这有力地表明这是一个全国性问题。
我们的报告呼吁出台一系列政策方案，以帮助房主、购房者和租户。这些方案包括建立新的金融机制，使首次购房者和第一代购房者更容易买房。我们需要加强租户保护，并围绕房屋所有权披露更多数据。批发商必须接受更严格的法律审查，并建立有关信息披露、执照管理和税收的新规则。
事实上，投资者购房、批发式房产交易以及其他非正式房产交易，都是一个更大问题的表现，而这一问题便是美国失灵的住房体系。
过去30年间，在经济适用住房的生产、融资或保值方面几乎没有开展过创新。租房者的成本负担更重，而且似乎许多人将永久无法拥有自己的住房。50年来，种族间的住房拥有率差距几乎没有缩小。各州和城市在边缘问题上做过一些修修补补的尝试，但成效甚微。
全国性重新审视住房问题的必要性
在我们最新报告发布后的一周，我们发布了一份第三份文件，呼吁设立一个全国性委员会，以解决美国的房地产危机。该委员会将由联邦、州和地方各级的公职人员、金融家、开发商、倡导者以及其他广泛的利益相关方组成。
该委员会的任务是审视美国房地产危机的根本性问题，包括其性质与范围，以及它如何影响美国政治经济的各个层面。委员会将建立一个创新住房实践的解决方案库，以便在各州和地方轻松推广。同时，委员会还将指明联邦、州和地方层面住房政策与金融的新方向。设立住房委员会的必要性显而易见，现在正是设立住房委员会的时候。
综合来看，这三份文件阐明了我们对房地产市场现状的认识，而我们的实验室还在继续开展更多相关工作。未来10年对美国住房而言至关重要。全美各州正在考虑放宽供应限制，例如限制性分区规定。但在房地产市场中，寄生性资本的兴起意味着，增加供应只是解决问题的一部分。美国各级政府都需要共同努力，推动房地产市场的公平与公正，从打击剥削性投资者到提供财富积累机会。
