若要实现气候目标，迫切需要削减建成环境产生的排放。
建筑物占全球能源使用量和排放总量的约40%。
从交通运输到新建和改造，以下是公共和私营部门决策者应重点关注的10个优先领域。
我整个职业生涯都在房地产领域工作。承认建筑物占全球能源使用量和排放总量的约40%，既令人感到谦卑，也让人倍感艰巨。
我认为，脱碳将深刻影响我个人和职业生活的几乎方方面面；但我相信，凭借创造力、创新和技术应用，我们能够实现所需的转型。下文列出了建成环境中的优先议题；企业与政府亟须在这些领域开展合作，加快实现共同目标。
城市行动刻不容缓
城市占全球排放量的75%，而且往往最容易受到气候变化后果的影响。全球17座最大城市中有14座位于沿海地区，因此尤其容易遭受与气候相关的极端天气事件。“需要乃发明之母”这句话有了新的含义：城市被推到减少气候影响、缓解其后果的前线。建筑施工和运营法规，以及促进可持续交通的规划政策，都是纽约等具有前瞻性的城市正在带头推进的关键领域。纽约正在这些领域走在前列。
交通运输
疫情期间的封控让我们看到，减少车辆出行能够带来益处。隔离期间，欧洲排放量下降了88%。各地正在推出对燃油车辆的限制措施，并最终将予以禁行，以加快电动汽车普及，通常从公共交通基础设施着手。英国伯明翰设立的清洁空气区显著改变了出行模式（见下图）。巴黎为应对新冠疫情而设置的自行车道将永久保留。碳核算必须日益成为城市交通政策制定的核心。城市正推出对燃油车辆的限制措施，并最终将予以禁行，以加快电动汽车普及，通常从公共交通基础设施着手。英国伯明翰设立的清洁空气区显著改变了出行模式（见下图）。巴黎为应对新冠疫情而设置的自行车道将永久保留。碳核算必须日益成为城市交通政策制定的核心。
人才争夺战
疫情也影响了劳动力市场，表现为职位空缺充足、辞职人数创纪录。企业在环境、社会和治理（ESG）方面的表现，将在吸引和留住顶尖人才方面发挥越来越大的作用；越来越多的人才认为，雇主应当具备社会责任感和环境意识。企业所使用的建筑物、选择的地点，以及允许员工采用的工作方式，都会对企业的碳足迹产生深远影响。进而，这些因素将影响企业能否被视为“首选雇主”。
建筑施工
未来40年，预计每周都会建成一座规模相当于巴黎的城市。仅混凝土生产就占全球排放总量的8%，因此，为实现气候目标，我们设计和建造新建筑的方式必须彻底改变。改进设计、采用创新材料和新型施工技术，以及更多运用技术，都有助于最大限度地减少新开发项目的“全生命周期碳排放”影响。利用数字孪生调节建筑能耗，前景十分可观。鉴于典型建筑的实际能耗会超过设计能耗3.8倍，数字孪生能够诊断并纠正此类低效问题，从而切实助力减排。
改造与新建
或许最大的挑战在于庞大的既有建筑存量：这些建筑需要继续使用，但运营效率必须提高。改造仍在使用的建筑会带来实际难题，例如升级设施时不能干扰业务运营；此外，成本分摊和财务可行性也是较难界定的问题。公共和私营部门的早期行动者正在为其他参与者提供可借鉴的范例。然而，在英国和欧盟，围绕建筑标准的政府监管已经加速建筑淘汰，以改变成本效益的权衡。其他司法管辖区可能也会效仿。为必要的改造提供资金并付诸实施是一项巨大挑战，但对于具备相应技能和远见的人而言，也蕴含着巨大的商业机遇。
绿色金融
立法可能需要较长时间才能直接影响房地产行业，但监管和市场力量一波接一波，已经影响到支撑房地产市场的银行业和金融业。无论是建筑贷款还是抵押贷款，银行面临的气候风险正日益得到衡量、监测和定价。明确以“绿色”投资为目标的基金已越来越常见；回避“棕色”投资的基金更是如此。可持续金融已经呈指数级增长，很快将影响每个房地产项目的债务和股权融资成本及可获得性。
资金流向决定成败
房地产在地理位置上固有的固定性意味着，地球上的每个地点都面临其独特的监管和实体气候风险组合。随着这些风险开始得到识别并合理定价，使用者和投资者都在重新评估自身的区位风险敞口。租金和资本价值已经在建筑层面作出调整，但迄今气候变化对城市和地区层面资产价值的影响仍不易辨识。近期极端天气事件导致房地产保险成本飙升；这无疑是一个领先指标，显示房地产价值格局正如何在气候变化及我们的应对措施影响下重塑。
全局视角
气候变化的影响并非均匀分布，而是对世界某些地区和社会某些群体造成更大冲击；这些人群最无力保护自己或从气候事件中恢复。从失去家园或生计到失去生命，数以百万计的人正因气候变化而承受日益加剧的社会和经济影响。正如世界银行所言：“气候变化不仅是一场环境危机，更是一场社会危机。”
我相信，我们都是人类生态系统的一部分，而城镇和城市位于其核心，构成了我们生活的背景。房地产行业负责建造了我们生活、工作和娱乐的建筑；但我们无法独自解决当前的危机。现在，我们必须紧急联络公共和私营部门的其他合作伙伴，共同应对建成环境脱碳这一挑战，造福整个社会。
