今年世界经济论坛年会的主题是“世界的重塑：对社会、政治与商业的影响”。快速的城市化无疑是推动这一变革的关键力量之一，而仲量联行（ Jones Lang LaSalle ）的一项新研究表明，房地产正在成为重塑世界城市的一个主要因素。
传统观点认为，房地产是城市成功的产物或结果：成功的城市吸引房地产投资。然而，我们的发现是，房地产实际上可以推动城市的成功，它吸引投资资本，进而增强城市吸引新企业的能力，而新企业又会使城市更加成功。
哪些城市受益？尽管全球投资者正在增加对房地产的配置，但他们关注的是特定类型的城市。
我们考察了全球30个直接商业房地产投资的顶级城市，并将其分为三类：“超级城市”（例如伦敦、纽约、东京或巴黎）、“一线城市”（其中包括洛杉矶、新加坡和北京）以及“二线”市场（西雅图、柏林、大阪等）。
在过去十年中，这30座城市占直接房地产投资总额4.6万亿美元的一半。如果把房地产市场比作足球队，这些城市就是在争夺世界杯的队伍。
其动态颇为有趣。跨境资本投资的增长推动了超级城市和一线城市商业地产需求的上升，从伦敦到北京皆是如此。这股资本洪流意味着，这些市场中已没有足够多具有吸引力的房产投资标的，促使投资者转而将资金配置到风险略高的地区。
二线城市正在获益。尤其是那些兼具良好治理、健全教育体系和创新城市规划的二线城市，正日益增强发展势头。它们专注于灵活、设计精良的房地产：位于城市环境中的开放、可持续且便于协作的办公空间，并配备吸引知识型员工的各类配套设施，而企业正日益努力招揽此类人才。这种模式通过吸引科技和医疗等高增长行业的租户，进而吸引投资者。
自全球经济下滑以来，大型企业租户往往专注于控制成本和管理现有资产组合。随着许多市场重获经济发展动能，这一局面正在改变。企业正将业务转移至二线城市，并拓展至新区域，以满足业务需求、获取新技能并把握新机遇。这种迁移促使投资者跟随企业进入新市场。
以超级、一线和二线市场的视角来思考，不仅为理解全球资本流入房地产的方式提供了新思路，也有助于预判未来的成功城市。
配置于商业房地产的全球资本仍然集中于全球的超级城市和一线城市。但随着房地产投资者将视野拓展至新市场，创新与重塑将引领成功城市的定义。
科林·戴尔（Colin Dyer）是仲量联行的总裁兼首席执行官，该公司为世界经济论坛战略合作伙伴。他将出席2014年世界经济论坛达沃斯年会。观看仲量联行对他的访谈，请点击 此处。
图片：一名男子于2007年8月8日拍摄东京天际线。路透社/中尾百合子（Yuriko Nakao）
