房地产行业日益关注资产的韧性。
气候变化和向净零排放转型都可能给该行业带来巨大成本。
世界经济论坛就Majid Al Futtaim Properties首席执行官Ahmed Galal Ismail如何看待房地产行业未来的挑战与机遇进行了采访。
风险图谱正在不断拓宽和加深，过去几年尤其充满了不可预测的风险，从公共卫生到地缘政治动荡，这些风险都对商业地产产生了影响。该行业再也无法忽视韧性的概念，也不能再将其视为投资组合管理中的附加功能，而应将其视为核心原则。
气候风险可能是房地产行业最受认可的韧性领域，因为野火和飓风等极端天气事件的发生频率和严重程度正在上升，这一事实已难以否认。保险有助于管理其中部分风险，但保费已大幅飙升，投资者也越来越关注房产适应并抵御急性和慢性气候事件的能力。
未来为限制气候变化而出台的措施也将产生重大影响。房地产一直是主要排放源，建筑物和新建项目约占全球二氧化碳排放量的38%。
随着各国政府制定向净零经济转型的计划，那些不着手转型资产的房产所有者和开发商将面临切实的成本。城市土地学会近期警告称如果欧洲各地的房地产集团不采取措施减少其所拥有建筑物的碳排放，将面临重大减记。高效资产的持有成本更低，也能保值，从而降低资产搁浅的风险。
除气候因素外，还存在多种可能加速资产过时的风险。在新冠疫情及混合办公加速普及之后，传统上被视为“核心”投资（回报稳定、风险极低）的商业办公物业如今被视为风险大得多的资产，并影响其价值。
房地产领导者必须接受新常态，并增强其投资组合的韧性，以应对不可避免的不确定性。
我们向Majid Al Futtaim Properties首席执行官Ahmed Galal Ismail请教了这位在中东、非洲和亚洲领先的购物中心及休闲设施开发商，请他解释其如何看待房地产行业未来的挑战与机遇。以下是他向我们分享的内容。
以下是Ismail讨论的房地产行业韧性相关的几个关键要点。文稿经过编辑，以求表达清晰。
“韧性已不再是可选项”
“气候变化对房地产行业的影响是不可否认的。我们过去一直将投资视为可持续性与效率或客户体验之间的权衡。现在非常清楚，我们需要转变思维方式：可持续性实际上是一种交易上。从长远来看，可持续资产效率更高、价值更大、韧性更强，当然也能提供更好的客户体验。”
“因此，我认为任何资产的韧性都已不再是可选项。应对气候变化而形成的消费习惯长期趋势将会持续。所以我们必须尽早进行这些投资，我相信长期回报一定会实现。”
“房地产行业在采用数字技术方面一直落后”
“另一个对我们韧性思考产生重大影响的方面，是投资于数据、数字基础设施和能力，确保我们的资产不仅在物理上极具吸引力，在数字上也具有相关性。我们希望为租户和消费者提供出色、无缝且个性化的体验。
“房地产行业在技术和数字化的应用方面一直相当落后。Proptech（房地产科技）投资例如，直到最近，全球范围内的投资仅为数十亿美元。该数字近期已翻倍，超过120亿美元，但与房地产领域的总投资相比仍相对较小。房地产是全球最大的投资资产类别。”
“中东市场已证明比预期更具韧性”
“中东企业面临的地缘政治风险一直是热门话题。我们多年来历经多次危机，一直在应对这一风险，并且我们认为，在我们所在的地区，地缘政治风险长期以来被高估了。我们资产和业务的表现与韧性并不反映通常与中东相关的极高风险溢价。迪拜等城市是全球门户城市。我们确实看不出，为何迪拜的资产与新加坡或香港品质和商业回报相近的资产相比，估值却要更低。之所以至今仍然如此，依我们自己的评估，是因为对新兴市场资产风险溢价的高估。”
我们看不出，为何迪拜的资产估值应低于新加坡的类似资产
Ahmed Ismail
“我认为，从中期来看，行业将发生的变化是，投资者的相对风险与回报标准将重新校准，同时整体风险溢价可能上升。中东市场已证明比预期更具韧性，因为其经济体已能够吸收新冠冲击以及环绕我们的地缘政治风险并实现反弹。我认为，从中期来看，风险溢价将会收窄。”
世界经济论坛为支持房地产的未来做了哪些工作？
“领导者需要个人韧性以应对动荡的世界”
“领导力韧性与文化韧性相结合，构成我们所说的组织韧性。在领导层面，这才是真正重要的。我们组织内各级领导者都必须投入时间提升自我认知并关注自我照顾，以建立个人韧性，从而能够应对日益动荡、不确定和复杂的世界。”
