房地产是全球最大的资产类别，也是全球碳排放的最主要来源之一。
该行业的脱碳行动已经加快，但现有建筑存量的转型仍是一项严峻挑战。
必须立即将转型成本纳入考量，以确保行业不会面临“碳泡沫”估值危机。
房地产是全球最大的资产类别，也是全球碳排放的最主要来源之一。随着人们日益认识到气候变化构成的根本性威胁，该行业的脱碳行动也已获得发展势头，但要实现关键气候目标，变革速度必须大幅加快。
其中最大的挑战之一在于现有建筑存量的转型，其中80%将在2050年依然存在。翻新率徘徊在每年约1%至2%，而其中绿色改造的比例可能要小得多。
此外，市场普遍未能充分认识到这些建筑的转型成本，以及推迟或未能转型所带来的成本，这进一步加剧了这一挑战。
未能计入净零转型成本，将导致估值过高，即形成碳泡沫
欧洲城市土地研究院（ULI Europe）是一个由跨学科房地产和土地利用专家组成的全球网络，近期表示“欧洲物业所有者、投资者和估值师未能计入向净零转型的成本，导致办公楼、商铺和住宅物业普遍被高估……如果业主不现在计入转型风险成本，那么该行业可能面临重大危机。”
ULI警告可能出现“碳泡沫”：若持续不对这一转型风险进行定价，资产价值将被人为维持在高位，并进一步加大这些资产最终因改造成本过高而变得不可行的可能性，从而导致资产大范围搁浅。
搁浅资产是指因监管变化或需求变动等某些因素而过早丧失价值（往往是即刻丧失）的资产。在此语境下，它与排放直接相关。
这种风险并非遥远的未来可能性，而是本十年内即将成为现实的风险。根据JLL的近期研究，2022年GRESB（全球房地产相关金融产品ESG基准）的结果显示，向GRESB提交数据的建筑，其平均碳风险房地产监测（CCREM）搁浅年份为2025年。
碳泡沫风险迫在眉睫
据JLL称，绿色与棕色建筑之间日益扩大的价格差距（通常被称为“棕色折价”）还受到需求侧驱动因素和监管的进一步推动。
许多政府已经或正计划对未达到特定排放标准的业主实施经济处罚，从而增加了不作为的成本。
绿色建筑的需求也在增长，尤其是来自致力于实现自身气候目标的大型企业的需求；持续的研究表明，许多商业租户愿意为极高效率的建筑支付溢价。
许多投资者确实会对气候风险进行定价，包括资产向更高效率转型并满足政府机构所设定的特定标准以及其投资伙伴要求所需的成本。
但他们采用的是各自机构和投资逻辑所特有的专有方法，且很少与更广泛的利益相关方分享结果。
由于缺乏统一的评估和披露方法，建筑物往往仍会按照当前市场价值进行交易：仍有买家愿意购买这些建筑，但他们可能未充分计入这些成本，或缺乏相应的专业认知与意识。
根据ULI的《转型风险评估》，目前即可对以下碳泡沫风险进行建模，并将其纳入标准分析，以更好地反映实际成本：
脱碳成本
当前： 使资产与1.5°C路径相一致所需的脱碳投资额（包括材料、人工和咨询成本）。
未来： 地缘政治相关不确定性、通胀和供应链问题可能带来的影响。能源成本
当前： 脱碳措施实施前后的能源成本变化（考虑当前通胀、可能的储能及向电网售电等因素）。
未来： 未来的盈利潜力，以及与通胀挂钩的未来定价假设。碳价
当前： 现有的各类碳定价（通常通过能源成本等方式间接影响资产业主和租户）（不包括抵消）。
未来： 未来可能实施的强制性碳定价，例如全球气候相关财务信息披露工作组（TCFD）的要求或其他可能直接影响业主和租户的规定。折旧
未来： 与脱碳活动相关的技术和硬件的折旧租金收入变化
当前： 脱碳可能导致的租金收入变化。
未来： 资产自身脱碳路径之外、更广泛的市场因素所产生的影响。租户空置
当前： 因租户需要搬离以便进行脱碳改造而产生的空置期，或为进行改造而在租约到期时延长的空置期。未来： 为未来工程所需的空置而估算的未来租金收入损失。隐含碳
当前： 资产内隐含碳的财务责任。这是指在建造阶段、翻新及报废处置过程中直接产生的碳排放。
未来： 未来翻新或处置所产生的碳排放。碳价上涨以及隐含碳效率和技术的提升，都将加剧碳泡沫风险。退出收益率
当前： 脱碳对物业在出售时收益率可能产生的总体影响。这些影响可能涵盖从租户质量、能源成本到投资者需求等多方面因素。
未来： 与当前情况类似，其影响可能广泛且多变，因此必须采用系统化方法对风险进行量化。
ULI还提到了其他转型风险，例如声誉风险、保险以及获取债务资本的渠道。目前这些风险尚无法建模，但行业仍应对其保持关注，并随着其可量化程度提高而最终将其纳入考量。
无论是对脱碳的潜在成本和由此产生的内在价值，还是对不作为的成本进行妥善核算，对任何行业都至关重要，房地产也不例外，尤其是考虑到全球房地产的价值以及建筑对公共和地球福祉的影响。
