我上周在波士顿。除了刺骨的寒冷，最令我印象深刻的是当地的公共交通系统，它比美国大多数城市都要完善得多。马萨诸塞湾交通局随处可见的“T”标志引导我前往众多地铁线路、公交车和通勤列车，因此在这里，汽车远不如在美国许多其他地区那样必不可少。事实上，波士顿正计划进一步改善交通系统，探索在一项与世界经济论坛合作的倡议中使用自动驾驶车辆。
波士顿的交通虽好，但或许仍未达到应有的水平。原因之一是，和许多其他城市一样，波士顿没有评估其经济资产的市场价值。释放公共价值，也就是更明智地管理资产，可以通过盘活利用不充分的房地产，或将交通和公用事业资产变现来获得收益，使其能够将基础设施投资增加一倍以上。将基础设施投资增加一倍以上通过更明智的资产管理，波士顿可以改善公共交通系统和其他服务，而无需选择私有化、提高税收或削减其他领域的支出。
有什么难处吗？其实并没有。
揭开波士顿的账本
过去50年来，政府拥有大量商业资产，引发了关于私有制与公有制的虚假争论，尤其是在欧洲，近来也出现在美国。最重要的是资产管理的质量，而非资产归公有还是私有。
编制准确的资产负债表——尽管这至关重要，却在大多数城市中少见得令人震惊——是采取以管理为核心的方法的关键一步。掌握资产清单并正确了解其市场价值后，纳税人、政界人士和投资者就能更好地评估政治决策的长期影响。
以波士顿为例。乍看之下，这座城市似乎并不特别富裕。其财务报表低估了公共资产的真实价值：报告的资产总值为38亿美元，其中14亿美元为房地产。2015年，这一数额略低于46亿美元的负债。
然而，和大多数城市一样，波士顿按账面价值报告资产，而账面价值与历史成本挂钩。如果按照《国际财务报告准则》报告资产——该准则要求采用市场价值——波士顿的资产价值将远高于目前报告的数额。换言之，这座城市在运营时并未充分了解自身的隐性财富。
而这笔财富极为庞大。对波士顿房地产组合市场价值的估算显示，仅该市的房地产就价值约550亿美元。但由于波士顿的领导者没有核算这部分价值，他们无法充分衡量资产管理不善造成的代价。如果能够做到这一点，他们就能了解更巧妙地开发这些资产所带来的收益。
核算市政资产的市场价值后，健全资产管理的下一步是了解城市从资产收益和市场价值增长中获得的回报。这对于比较所有投资方案至关重要，也有助于判断业绩是否令人满意，并向利益相关方表明其财富得到了负责任的管理。
再次以波士顿为例，我们谨慎地假设，通过更专业且不受政治影响的管理，该市商业资产的收益率可达到3%。价值550亿美元的资产组合即使只有3%的温和收益率，带来的收入也会超过该市目前的总收入，从而使其投资额增加一倍以上。
波士顿绝非个例。恰恰相反，世界各地的城市都采用了这种按历史成本估值的做法。结果，公共财富被困在房地产和其他未优化管理的商业资产中。
推出“城市财富基金”
最佳的前进方向，是将公有资产整合到一个共同的投资载体中，我和Stefan Fölster将其称为“城市财富基金”。基金将以保持独立的方式进行管理，做到透明、负责；在城市授权框架下，由专门的专业团队负责运营，使其免受政治影响。
这听起来颇具挑战，但完全可行。汉堡的HafenCity GmbH，以及哥本哈根一些由城市与港口开发公司改造振兴的区域，只是采用这一类开发机制的两个例子。这些努力不仅增加了住宅供应，还为哥本哈根地铁、学校和大学等重要基础设施提供了资金。在汉堡，最近开放的易北爱乐厅也是由一家政府所有的控股公司出资建设的。
更好地管理城市资产将帮助地方领导者促进经济发展，为社会和经济基础设施提供资金，包括保障性住房，并制定策略，推动充满活力且富有创新的混合用途项目。更好地管理城市资产还有助于支付必要的维护费用，避免与政府预算争夺资金，从而为医疗、教育和其他社会事业留出更多支出空间。
对现有公共资产进行专业管理，最终将加快以人为本、可持续且价格可负担的城市基础设施和服务的发展。随着城市为第四次工业革命带来的挑战作准备，这将使它们能够制定创新政策并投资未来。
Dag Detter是波士顿咨询集团的高级顾问，曾任瑞典工业部主管，并合著了《城市公共财富：如何释放隐性资产，促进增长与繁荣》。
