租金管制是近期巴黎和伦敦市长选战的核心议题。
近期研究表明，租金管制会对可供租赁住房的数量和质量产生负面影响。
其他替代方案，例如向开发商提供税收抵免，也应予以考虑。
由于前所未有的全球新冠肺炎疫情爆发，巴黎和伦敦2020年选举的日期均已更改，但房价危机这一有争议的问题始终如一。除其他问题外，租金价格管制是两座首都候选人市长竞选活动的核心议题之一。
根据估价办公室（Valuation Office Agency）的数据，2011年至2018年间，伦敦的平均月租金上涨了35%。该市2019年的月均租金是全国其他地区的两倍多，而根据最新的英格兰住房调查（English Housing Survey），伦敦私人租客用于租金支出的家庭收入比例（42%）远高于英格兰其他地区（30%）。
因此，伦敦市长萨迪克·汗（Sadiq Khan）正在开启其第二任期，他将此次选举称为一次关于租金管制的投票。他敦促政府赋予其额外权力，以设定租金上限，并大幅增加对议会住房、社会住房及其他真正负担得起的住房的投资。汗还计划设立一个新的伦敦私人租赁委员会，其成员包括租客，负责实施和执行价格管制措施，以便为租户提供更为负担得起的住房。
然而，财政研究所（Institute for Fiscal Studies）高级研究经济学家乔纳森·克里布（Jonathan Cribb）认为尽管此类措施能为租户带来短期利益，但从长远来看，住房的整体质量将因此受损。房东为应对收入减少，将削减成本而忽视维护，从而对伦敦的居住条件产生负面影响。
房东的投资回报将随之减少，许多人将因此放弃收益型房产投资，导致可供租赁的私人住房减少、竞争加剧，并进而推动租金飙升：这与预期效果完全相反。
不过，政府已宣布计划废除“无过错”驱逐（即租客在没有任何过错的情况下被随意驱逐），禁止不合理的租金费用，并对租赁押金设定上限，这将每年为伦敦租客节省2.4亿英镑；这一举措是改善当地住房市场的正确方向。伦敦市长选举中保守党候选人肖恩·贝利（Shaun Bailey）同样批评了汗的提案，并声称建造更多住房才是解决住房危机的唯一途径。
巴黎的情况也大致相同。自2014年安妮·伊达尔戈（Anne Hidalgo）当选市长以来，她一直致力于遏制巴黎房地产价格和租金的飙升，而这种飙升正将家庭挤出首都，并导致人口减少。2015年8月，她和她的团队在巴黎推出了租金价格上限，以解决这一住房危机。该措施于2017年11月被取消，后于2019年7月重新实施，租金管制仍是安妮·伊达尔戈2020年竞选活动的核心内容。相比之下，她的主要竞争对手拉奇达·达蒂（Rachida Dati）承诺，如果当选，将停止现行的租金上限。
自2019年实施以来，这些强制性租金价格管制每年都会正式确定：巴黎被划分为14个地理区域，每个区域针对各类住宅物业都有各自的平均参考价格。业主的参考租金价格上限为平均参考价格上浮20%，下限为平均参考价格下浮30%。任何违反这些规定的行为都将受到金钱处罚。其目的何在？限制租金涨幅，降低已经过高的租金，并最终遏制法国首都的人口流失。
租金管制的不利影响
在政治运动和竞选活动期间，回顾在旧金山和德国开展的关于租金管制的去政治化研究十分重要。
旧金山于1994年首次实施租金管制，短期效果总体上是积极的：所研究群体中的大多数租客仍留在该市，并且他们继续留在当前住所的可能性高出10%至20%。然而，从长远来看，房主自然会设法使其房产摆脱租金价格上限的约束，导致可供租赁的住房减少15%，租金普遍上涨，受影响地区也出现了士绅化现象。
租金上涨的原因有两方面。首先，免受租金管制的住房数量日益减少，导致竞争加剧。其次，业主为规避租金管制而进行的翻新工程，反过来提升了住房质量，从而抬高了可供租赁住房的价格。总而言之，租金管制对全市造成的负面影响远远超过了其对租客的益处。
德国则于2015年才较晚实施租金管制，并自身也经历了短期问题，尤其是在未受管制住房的价格方面。受租金管制住房的竞争被人为加剧，促使高收入家庭转向上限之外的住房，从而也推高了他们的租金。德国最高法院近期终结了柏林的失败实验，这并不令人意外：该实验仅实施一年，租金虽有所下降，但住房供应也随之减少。“此项裁决是对柏林左翼联盟的打击，因为其正准备迎接9月份的选举，”《柏林日报》（Berliner Zeitung）评论道。
正如这些案例所表明的，选民应当意识到，短期内租金管制可能对租客有利。但从长远来看，它将推高租金并减少住房供应，给子孙后代带来高昂代价。解决方案是什么？基于我们的研究，我们主张引入针对开发商的税收抵免计划，以鼓励其投资收益型房产，防止住房市场中负担得起的住房供应减少，从而通过住房供应渠道保障租客免受租金飙升的影响。
