新冠疫情加速了全球住房短缺。
迫切需要提高住房产量和可负担性，否则，不作为的代价可能导致深刻的社会危机和民间动荡。
以下五项政策有助于解决这一问题：分区升级、财政激励、调整移民政策、更优惠的抵押贷款条件，以及增加税收收入。
疫情之前，全球在租赁和销售市场上就已出现严重的住房短缺。新冠疫情加剧了可用住房的匮乏，供应链挑战与在历史低利率推动下、寻求更大居住空间的购房者蜂拥而至相叠加。
乌克兰的最新局势正在引发大规模难民危机，可能导致超过500万人流离失所，这将进一步加剧整个欧洲的问题。
全球住房短缺的影响
多项研究记录了住房可负担性对国内生产总值的影响。例如，据估计，住房可负担性不足使伦敦大都会区的GDP伦敦GDP每年减少16亿美元产出。另一方面，大量家庭的财富净值高度集中于房地产，因此如今他们依赖于住房价格的稳定。在中国，据报道，70%的家庭财富以此种形式持有。据报道，70%的家庭财富以此种形式持有。
美国有超过一半的家庭无力负担一套25万美元的住房，而全国住房的中位房价为40.81万美元。约1100万美国人将超过50%的收入用于支付租金。在香港，租客将收入的50.3%用于住房开支，创下全球最高纪录。
在供应方面，由于封锁和建筑禁令给开发商造成严重延误，土地价格在全球范围内大幅飙升。随后的供应链问题以及材料和劳动力短缺，进一步限制了新住房供应。普遍的通货膨胀导致项目经济效益只能在高于最初规划的销售和租赁水平下才可行。
去年，亚利桑那州凤凰城的租金上涨了30%。单户住宅的租金在美国创纪录地上涨了7.8%。待售住房价格上涨了16.9%，涨幅快于收入增长。待售房源库存从2019年1月至2021年12月骤降了16.9%，48.7%，至历史最低点，全国仅有753,102套可售房源，而该国人口为3.33亿。
新冠疫情和人道主义危机导致需求增加
疫情之前就已存在被压抑的需求。美国的住房自有率曾处于历史低位，2019年第四季度为65.1%，而关于千禧一代更倾向租房而非购房的普遍说法是错误的。千禧一代只是没有能力购房。
他们没有像past几代人那样的积蓄，部分原因是职业生涯起步时受到大衰退的影响。因此，随着银行监管日益严格并开始要求更严格的条件（包括至少20%的首付），抵押贷款变得更难获得。
由于封锁迫使人们储蓄，政府刺激计划提升了购买力，资产价值急剧上涨，千禧一代终于有能力购买住房，这也推动了本已紧张的市场。部分由于新冠防疫限制措施不同以及远程办公前景而引发的大规模人口迁移，进一步加剧了抢购热潮。
当下正是重新调整数十年来的住房和城市规划政策、重新平衡供需关系的关键时刻。不作为的代价可能导致深刻的社会危机，因为大量多代人群体对居住条件不满，其中年轻一代受影响最大。
以下五项政策有助于缓解全球住房短缺问题：
1. 分区升级
地方政府已开始通过将单户住宅区升级分区来应对，如德国柏林的做法，以便每块土地能够建造多达数套住房。这类政策也有助于促进社会包容。
此类举措的不足在于规模有限：对较小地块进行密集化开发耗时长，影响也有限。更有效的分区升级政策是打造整片街区，以推动大规模建设，例如布鲁克林威廉斯堡的案例。在那里，建成了高层、混合收入水平的滨水塔楼。
然而，分区升级需要足够精准，才能产生预期效果。例如，现行曼哈顿分区规定对新建建筑的体量限制远大于高度限制，导致出现超高的“细长”塔楼。但建造此类设计成本极高，唯一可行的经济用途是超豪华公寓，这促成了57街上“亿万富翁排”的形成。
2. 放宽移民政策
移民政策会影响住房生产，因为建筑行业严重依赖移民工人。因此，放宽移民政策可以通过降低开发成本和缓解劳动力短缺来减少住房成本。
3. 供需双方的财政激励
需要财政激励来同时刺激供给和需求两方面：低息贷款和税收减免是有效工具。它们不仅可以降低新建住房项目和翻新改造的总体资本成本，还能协助将过时的写字楼和酒店改造为住宅。纽约州州长凯西·霍楚尔近期宣布的措施是朝着正确方向迈出的一步。
4. 通过商业零售空间增加税收
全球各城市持续将重要街道改为仅供行人使用。巴黎香榭丽舍大街的规划将增加主要城市干道的人流量。这为极具价值的商业空间释放了潜力。市政当局应致力于增加更多商业单元。随着零售物业价值攀升，房产税收入也将随之增长。这部分额外收入可用于建设经济适用住房。
关于巴黎的“15分钟城市”或墨尔本的“20分钟街区”，已有诸多论述。随着城市中心日益密集，且在封锁期间居民重新发现身边的街区，市政当局必须继续推进“去中心化”。城市核心区之外仍有大量可开发土地尚未被利用。
5. 为购房者提供更多抵押贷款
对于潜在购房者而言，首付援助计划虽然存在，但难以获得，且在竞标房产时会造成不利影响。放宽银行监管，允许较低的首付比例，可以减轻购房者的负担，并有助于确保中产阶级更容易实现住房自有。欧洲获得0%至10%首付贷款的难度不应高于美国，没有理由如此。在当前低利率环境下，凭借固定利率且无诱惑性初始利率，低首付贷款不会引发新一轮次级贷款危机。
NIMBY（“别建在我家后院”）以及反商业措施加剧了这一问题，但疫情恰好创造了重新开始的理想环境。经过近年来的政治纷争，公职人员现在必须与私营部门携手合作，以谋求更大的社会福祉。因此，时间至关重要。
