改造现有住宅建筑对于减缓气候变化至关重要，但结构性和财务因素意味着，依靠个别房主采取行动并非可行方案。
我们迫切需要能够弥合“资金所在之处”与“资金需要到达之处”之间差距的模式，以在不牺牲质量的前提下大规模加快改造进程。
无边界银行家组织（Bankers without Boundaries，BwB）正在开发一种创新的地域化方法，在促进社区意识的同时，打造具备融资可行性的项目。
建筑在我们生活的许多方面都至关重要，从提供基本住所到创造民间社会得以蓬勃发展的空间。然而，这些重要建筑也是气候变化的重要成因，约占碳排放量的40%。
预计到2030年，全球城市建成区还将增加120万平方公里。与此同时，如今约80%的建筑预计到2050年仍会继续使用。因此，推动现有建筑的能源转型是一项紧迫任务。
建筑改造是指在现有建筑中引入新材料、产品和技术，以减少使用建筑所需的能源。然而，迄今进展缓慢，目前全球每年改造的建筑存量仅为1%。
克服融资障碍
对于住宅建筑，BwB的研究发现，复杂的社会和财务因素限制了改造进程的加快。其中许多因素的根源在于过度依赖个别房主采取行动。
每套住宅的改造费用为20,000至100,000美元，绝大多数家庭根本无力承担。
潜在融资资金池规模可观。例如，预计财富管理机构管理的资产将从2016年的85万亿美元增至145万亿美元，而同期基础设施资产预计将增长五倍以上。
将部分私人投资资金引入住宅改造，将对加快气候韧性行动产生变革性影响。
打造具备投资价值的改造项目
挑战在于弥合“资金所在之处”（机构融资提供方）与“资金需要到达之处”（改造项目）之间的差距。住宅领域的所有权高度分散，如果仍以单户家庭为重点，可投资项目的规模将受到严重限制。
BwB一直在开发创新解决方案，采用集中推动、基于地域的方法来解决当前的不匹配问题。
这种方法的主要特点包括：
将地理位置相近的住宅整合为一个项目。
由与当地有联系的中央项目开发机构或联合体负责管理。
通常还会对住宅以外的其他资产进行干预。
推动气候中和社区建设
基于地域的改造市场尚处于发展初期。各种融资和交付模式正在试点，但尚未实现规模化运营。需要积累过往业绩，证明这些模式可行，尤其要证明其具备投资价值。
BwB正积极推动这一领域的发展，具体方式包括：
帮助公共部门机构开发具备融资条件、基于地域的项目。
致力于提升公共部门机构人员的金融知识。
该机构制定了一套供地方领导者遵循的核心总体框架：RENEW Districts——韧性、公平、中和、环境与福祉。
开发具备投资价值的项目
例如，BwB正与英国多个地方政府合作，采用“净零社区”模式，提高住宅能源效率，同时开展更广泛的地域性干预措施（例如绿色基础设施和出行选择）。
地方政府正通过为确定的区域编制详细可行性研究、开展社区参与，并在一小部分住宅中试点改造措施，来测试这一模式。
这些试点项目旨在积累可行性方面的过往业绩，并促进与私人融资提供方的对话。
提升地方能力
成功的地域化模式还需要一个受到当地社区信任的中央项目开发机构。地方政府和市议会很适合承担这一角色，但它们可能缺乏足够的金融专业知识和能力，无法推动开发具备投资价值的项目。
作为支持欧盟（EU）“100个气候中和与智慧城市使命”（城市使命）联合体的一员，BwB一直与100多个城市合作，着力解决这一问题。
这些工作的核心是派驻“城市融资专员”——具备深入本地知识的一线金融专业人士，他们可以为项目提供技术援助、支持资本动员，并提升相关城市官员的能力。
为气候行动释放资本
就“资金所在之处”而言，房地产投资此前并未将建筑改造作为核心重点，但已有迹象显示，这种情况正在改变。例如，房地产转型基金正逐渐成为一种工具，用于将老旧、能源效率低下的建筑改造为可持续空间；更重要的是，这类基金正寻求投资升级住宅物业。
然而，该领域的转型融资需要超越房地产投资行业。必须调动金融机构和其他私营部门参与者更广泛地参与。
为应对这一挑战，BwB于2024年6月启动了气候城市资本枢纽（资本枢纽）。这一中立资本中心旨在释放预计达6,500亿欧元的资金，以弥补城市使命参与城市所发现的投资缺口。
资本枢纽为投资者提供一系列稳健、可靠且不断扩大的气候相关投资机会，这些机会在财务上具有可行性，涵盖多个行业和不同地理区域。
混合资本
由于基于地域的改造方法仍处于起步阶段，要吸引更多私人融资，通常需要采用混合融资方案，即资金和融资来自多种渠道。
BwB估计，至少一半的投资成本需要来自不寻求回报的资金（例如公共补助，以及慈善机构或其他私营部门捐赠的额外支持）。
私人融资部分可根据项目规模、技术成熟度和回报情况，由各种机构融资提供方提供。资本枢纽与广泛的融资提供方合作，包括开发银行、养老基金、保险基金、基础设施基金和影响力投资者。
关键是确保项目具备融资可行性，并使项目特点符合融资提供方的要求。
基于地域的模式是一种新兴的推动力量，有望加快改造进程。从地域视角看待改造，有助于增强社区意识，同时着力提升环境韧性、促进功能发挥，并创造额外经济价值。
