经历了两年动荡不安的局面，包括各种干扰、地缘政治和通货膨胀，目前已有迹象表明全球经济正在趋于稳定。
房地产市场是这一复苏的核心所在。
以下是迈入2024年之际，最新数据所揭示的全球房地产市场状况。
世界正陷入一场经济飓风之中。这场风暴始于2020年3月全球各地陷入停摆之时，五级飓风般的强风撕开了全球经济的薄弱环节，从供应链、地缘政治到机构信任，无一幸免。随后，风暴眼来临：通货膨胀。
如今，美国联邦储备委员会首次启动抗击通货膨胀的行动已超过20个月，通货膨胀的困局（可以说）正在被逐步扭转。风暴似乎终于开始消退。
在新的一年伊始，面对这一连串的动荡局面，评估私人房地产市场的现状至关重要。Hines发布的《2024年全球投资展望》一书回顾了前一年面临的挑战以及未来的机遇，并借鉴过往周期中的一些积极迹象进行了分析。以下是其主要发现。
世界经济论坛为支持房地产的未来发展做了哪些工作？
我们是如何走到今天的，又将走向何方
在预测未来走向之前，我们必须先了解当下的状况以及我们是如何走到今天的。以疫情后房地产需求的激增为例。资本充裕且易于获取，而在缺乏其他选择的情况下，即便是较低（且仍在走低）的资本化率也显得颇具吸引力。根据MSCI Real Capital Analytics的数据，从2020年第四季度到2022年年中，交易金额超过3.1万亿美元（单笔交易金额超过2,500万美元）。在这一狂热时期，Hines是净卖方。此外，在这七个季度中，仅美国一地，MSCI记录的再融资金额就超过8,400亿美元。
美国抵押贷款支持证券市场的透明度为我们提供了一些洞察。疫情封锁结束后所使用的大部分债务是激进的两年期浮动利率工具，且通常附带三次一年期展期。票息从3%至4%升至6%至7%甚至更高，人们有理由怀疑，此前的活动激增伴随着激进的承销行为。房产价值下跌，加上租金增长放缓，必然会给部分业主带来问题。
尽管在某些细分领域有所收窄，买卖价差仍然明显较大。过去几个季度的交易量仍然相对较低，即便与疫情前的标准相比也是如此。
与2015至2019年的平均水平相比，美洲的年度滚动交易量下降了28%，欧洲下降了50%，亚太地区下降了10%。由于缺乏确切的交易数据，部分评估师在对资产进行减值时较为保守，这在美国尤为突出。从历史经验来看，这会形成一个棘手的循环：账面价值与潜在市场价值之间的差距持续存在，进而导致交易量低迷和减值受到抑制。
低于市场水平的嵌入式融资
在美国，NCREIF房地产指数（NPI）中的大部分房产是在美联储开始加息、交易量开始下降之前纳入的。在NPI中4,818亿美元的杠杆房产中，有4,028亿美元的房产是在2022年第二季度之前取得的。
第三季度，所有杠杆房产的平均利率为5.24%，但当季新纳入数据库的房产平均利率为7.58%。值得注意的是，这一数据存在偏差，因为2023年第三季度仅新增了较受青睐的公寓和工业类房产。若纳入NPI所有行业类别的房产，第三季度新增房产的平均利率则跃升至8.7%。
需关注的主要宏观经济趋势
尽管我们并不十分看重宏观预测，但我们会密切关注宏观趋势：
全球通货膨胀率已经下降。
在选取的22个发达国家中，等权平均年通货膨胀率已降至3.7%，而2022年末为12.7%。
供应链压力已大幅缓解。
美联储全球供应链压力指数在2022年末转为负值，此后一直保持在负值区间，这表明这一通胀来源已基本消退。
市场预期长期利率将上升。
长期利率上升对资本化率的影响更为显著，因为房地产需要与其他收益型资产（主要是债券）争夺资本。
美国劳动力市场的脆弱性。
我们将临时就业行业视为风向标，该行业已连续约一年呈负增长。过去，这一现象曾是可能出现经济衰退的信号。
全球货币供应量下降。
隔夜存款的变化通常会影响银行贷款趋势。只要银行存款持续下降，贷款活动就可能继续受到制约。
全球房地产的复苏迹象
尽管信号好坏参半，但也有一些积极迹象表明，市场正在从调整中逐步走出。
债券市场波动性下降。
美国10年期国债利率的年度滚动日标准差较其2022年的周期峰值下降了45%。同样，欧盟AAA评级10年期政府债券收益率的年度滚动日波动率较2022年峰值低71%。在亚太地区，澳大利亚的波动率较其2022年的周期高点低50%。从历史经验来看，利率波动性下降有助于市场趋于稳定，从而为投资标的的承销与定价提供更大的确定性。
交易量接近底部。
根据MSCI RCA的2023年第三季度数据，对办公、零售、工业和公寓四大板块的年度滚动交易面积变化进行分析后发现，美洲和亚洲的下滑趋势似乎仍在持续，但降幅已不足2022年底的一半。在欧洲，交易量延续了与去年相近的下降速度，但降幅并未显著加快。
私人资本的崛起。
私人资本限制较少、灵活性更强，在过去一年中扩大了市场份额，在美洲和欧洲尤为明显，并且在各地区的困境板块中也有所增长。在以往周期中（例如全球金融危机期间），这一趋势通常意味着市场正接近底部。
单项资产交易占比较高。
在美国，2023年前三个季度，此类交易占交易量的82.6%。如果第四季度这一比例保持不变，将创下新纪录，超过2003年（80.9%）和2009年（80.8%）。值得注意的是，这些年份恰逢各自周期性低迷的底部，并在随后的12至24个月内引领了复苏。
新开工建设放缓。
复苏很可能在很大程度上取决于新建项目储备的稀少，这很可能是由于建设和融资成本高昂，以及整体风险厌恶情绪所致，尤其是贷款机构的谨慎态度。
图5展示了截至2023年第三季度，在有数据可查的情况下，年度滚动开工量占存量的比例。例如，该期间美国市场的自用及定制建设项目开工总面积不足3,000万平方英尺，仅占办公存量总量的0.4%。美国零售业的这一比例更低，为现有存量的0.3%，并且现有零售物业正越来越多地被改造或重新开发用于其他用途。
迈向2024年之际，Hines将重点关注企稳迹象及最终的复苏。
复苏的早期迹象可能转瞬即逝，容易受到潜在经济衰退带来的冲击影响，但我们看到，业主和贷款机构仍在努力应对估值问题，并在贷款到期及资产负债表清理的压力下“摇动交易之树”。
