La falta de vivienda asequible en Dubái constituye un obstáculo importante para que la ciudad alcance sus objetivos de desarrollo sostenible y su agenda de felicidad, así como su visión de convertirse en una ciudad inteligente. Sus estrategias de diversificación han creado una economía competitiva independiente del petróleo y han hecho crecer el PIB de la ciudad de 11.000 millones de dólares en 1995 a 105.000 millones de dólares en 2016. Durante el mismo período, la población de Dubái aumentó de 690.000 a 2,5 millones, de los cuales el 91% son expatriados.
Cuando la ciudad abrió su mercado inmobiliario en 2002 y permitió la propiedad extranjera, atrajo a inversores de más de 200 nacionalidades. Pero, con una clase media en crecimiento y una demanda de un mercado inmobiliario más estable, Dubái necesita una estrategia consolidada y multilateral para la asequibilidad.
La vivienda en Dubái
Una de las principales causas del problema de asequibilidad de Dubái es el dominio de los especuladores. Entre 2003 y 2015, hicieron subir los precios de los apartamentos un 300% y los de las villas un 500%, lo que dificultó la compra de una vivienda. Los posibles propietarios e inquilinos se han quedado sin opciones asequibles y gastan más del 41% de sus ingresos en vivienda.
«Solo el 20% de todos los productos son asequibles, aunque la demanda del sector asequible representa el 40% de la demanda total», afirmó Craig Plumb, director de Investigación de la consultora inmobiliaria JLL. En consecuencia, la ciudad tiene una tasa baja de propiedad de vivienda, de apenas el 30%. Además, se estima que el 56% de los hogares de expatriados paga alquileres inasequibles, lo que conduce, como era de esperar, a una tasa de satisfacción con la vivienda de apenas el 49%, según una encuesta de Gallup realizada en 2014.
Dado que el 69% de los expatriados que trabajan en Dubái no tiene títulos universitarios y probablemente ocupa empleos mal remunerados, más del 33% ha optado por alquilar viviendas en emiratos más baratos y desplazarse a Dubái, lo que genera problemas sociales y ambientales adicionales.
En la década de 1970, el Gobierno puso en marcha programas de alquiler asequible para familias pobres, administrados por el Consejo de Emaar. Sin embargo, los programas pronto se suspendieron debido a su uso indebido, ya que las propiedades se subarrendaban a precios más altos. En la década de 1990, el municipio de Dubái asignó varias parcelas de terreno a departamentos gubernamentales para proporcionar vivienda a empleados públicos con bajos ingresos. Esta iniciativa tampoco logró alcanzar sus objetivos.
Principales medidas necesarias para lograr la asequibilidad
Visión del Gobierno
El Gobierno debe situar la vivienda en el centro de sus planes de uso del suelo. Debería ofrecer incentivos a los promotores, como la zonificación inclusiva, subvenciones para terrenos y exenciones fiscales, para aumentar la oferta asequible. Actualmente, el sector privado no dispone de las herramientas ni del interés necesarios para desarrollar vivienda asequible. Por el contrario, los altos márgenes del mercado de lujo han fomentado los proyectos de alta gama. Resolver el suministro de suelo en las ubicaciones adecuadas es el paso más importante para cerrar la brecha de asequibilidad. El modelo de planificación descendente de Dubái debe reajustarse y crear un plan maestro o un plan de uso del suelo a largo plazo que impulse la vivienda asequible, como hizo Singapur.
Además, la ciudad debe reconsiderar su enfoque de la demanda impulsado por la oferta, que ignora la demanda local y se centra en atraer a compradores internacionales, que son principalmente especuladores. Ha habido varios programas internacionales exitosos para impulsar la demanda de vivienda asequible, como Shared Ownership Plus, del Reino Unido, y los programas de financiación Keystart y Homestart, de Australia, cuyo objetivo es reducir los tipos de interés, los pagos iniciales y las comisiones de transferencia.
Promotores
En los programas de gestión del suelo de la nueva Dubái, orientados a la rentabilidad, los promotores públicos venden terrenos a precios elevados a pequeños promotores, que no tienen más incentivo que construir proyectos de lujo para recuperar el alto coste del terreno. Si se aplicara la zonificación inclusiva y se ofreciera a los pequeños promotores una superficie bruta edificable adicional o beneficios financieros, el sector privado podría cubrir la mayor parte de la brecha de asequibilidad de Dubái.
Tecnología
El Gobierno debe fomentar la innovación tecnológica. Debería poner en práctica su plan anunciado de imprimir en 3D el 25% de los edificios de manera rentable para 2025. Una combinación óptima de ingeniería de valor y construcción industrial podría reducir los costes un 30% y la duración de los proyectos entre un 40% y un 50%.
El Gobierno también debería estudiar cómo fomentar el uso compartido eficiente de viviendas, dado que el 28,9% de la población es soltera. Además, en la era de las ciudades inteligentes, el Gobierno debería considerar la posibilidad de impulsar soluciones ciudadanas como la financiación colectiva, que permite que los ciudadanos, en lugar de promotores motivados por el lucro, se encarguen del desarrollo y la financiación.
En conclusión, la solución consiste en un enfoque multilateral que integre la oferta asequible y los factores que estimulan la demanda, y que vaya más allá de la sostenibilidad económica para garantizar el desarrollo social y la gestión ambiental. El Gobierno de Dubái debe elaborar un plan de uso del suelo a largo plazo e integrar sus funciones de planificación urbana, situando la vivienda para todos en el centro.
