租金和房屋成本的上涨使得越来越少的住房选择超出了许多中低收入家庭的承受范围。
针对中低收入家庭的补贴性或社会性住房，以及“可负担”住房选择严重不足。
解决住房危机需要公共部门提供支持，并具备四个关键要素。
我们正处于一场严重的住房危机之中。租金和房屋成本的上涨使得越来越少的住房选择超出了许多中低收入家庭的承受范围。在美国，多户住房单元的租金于2023年第二季度见顶，此前自2019年以来已上涨19.2%。2023年11月，加拿大租金同比上涨9.9%。人们通常认为这是社会性、补贴性或政府资助住房的问题，但我们的最新数据显示，更广泛收入水平的人群都面临着令人担忧的挑战。
供需状况
满足社会住房需求仍面临严峻挑战（英格兰有120万户家庭在等待名单上）。然而，中等收入家庭可负担住房的并行短缺，加剧了城市面临的新挑战，并扩大了与住房可负担性相关问题的影响范围。
以英国伦敦为例，《伦敦规划》设定了十年内新建52.2万套住房的目标，即每年5.22万套。然而，根据大伦敦市政府的年度报告，该市尚未达到这一年度目标。 即便如此，这仍是一个保守的目标（2020年，按照住房需求的标准测算方法，满足伦敦需求每年需要提供93,000套住房），因此不难看出住房缺口将持续存在。
针对中低收入家庭的补贴性或社会性住房，以及“可负担”住房选择严重不足。美国住房和城市发展部以及加拿大抵押贷款与住房公司均认为，当家庭用于住房成本的支出不超过税前收入的30%时，该住房即为可负担。“可负担住房”一词通常用于指满足收入处于中位数收入的80%至120%之间家庭需求的住房。 请看下方美国全国租金负担热力图，国内有相当大比例的地区至少有30%的家庭存在租金负担。这表明，各收入水平的住房供应严重不足。
为何这一危机在今天更为突出？从十年期房价收入比来看，房价的增长远超工资水平。在加拿大和美国，十年期比率约为50%——房价已增长至收入的1.5倍。潜在购房者必须将年收入中极高的比例用于购房，这是不可持续的。在英国，英国国家统计局的数据显示，目前仅最便宜的10%住房被视为中等收入群体可负担的住房。
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新入门级住房是租赁房
对许多怀有希望的首次购房者而言，购房似乎遥不可及。全球住房市场正面临高利率和建筑成本飙升的冲击。美国30年期固定利率抵押贷款的年化百分比利率目前已接近8%，而2021年1月时的利率为2.65%。由于利率预计将持续显著高于过去十年的常态水平，许多家庭将发现获得住房所有权的难度加大。此外，若家庭需要以更高利率进行再融资，其每月还贷支出也将大幅增加。
这使得购房者不禁要问：我是否应该继续租房？许多因素使租房比购房更具吸引力，也更具可行性。除抵押贷款还款外，购房还需承担额外的资本成本，例如首付、中介费、利息支付和维护费用。这些成本叠加，使家庭的每月支出更高。在美国，平均每月购房还款额现为3,322美元，而平均每月新租赁租金则便宜近1,000美元。
与购房相比，租房也为居住者提供了更大的灵活性。与业主相比，租户更容易搬迁到新住所，若您的住房需求发生变化，这一优势极为显著。此外，租赁住房通常配备更好的设施和服务，例如健身中心。
即便家庭决心购房，许多人仍无法找到负担得起的住房。尽管利率上升本应对房价形成下行压力，但迄今为止住房市场却出人意料地保持了韧性。其背后有多种因素，但根本原因在于：在当前的调整期内，强制出售和收回抵押品的情况受到限制，供应持续紧张，这与以往的周期形成了鲜明对比。
从根本上说，除非迫不得已，业主通常不愿以低于其心理估值的价格出售房屋，这限制了供应。此外，新抵押贷款的成本也阻碍了考虑出售房屋的业主。这种“锁定效应”“锁定效应”促使业主留在现有住所。由于业主选择不出售，且住房建设未能跟上步伐，可供出售的经济适用房数量持续减少。
成功的四个关键要素
主要城市如何与私营部门合作，以提升可负担住房的供应效率？长期以来，税收抵免一直是公共部门为推动可负担住房开发而提供激励措施的核心工具，但这并非公共部门唯一可用的手段。解决住房危机需要公共部门的支持，这需要四个关键要素：
1. 合理的密度
最大的挑战之一是可供开发的土地匮乏。在欧洲城市，可供开发的土地已所剩无几。此外，分区限制阻碍了多户住房的供应。这里的核心在于推动提高密度的政策。为确保经济可行性，开发商必须能够在较小的地块上建设更多住房单元。然而，密度的形式必须与社区的结构相适应。许多以独栋住宅为主的社区并不具备支持中高层多户住房开发的条件。相反，合理的密度调整可以修改分区规定，允许在单一地块上建设多套住房，或引入附属住宅单元（ADU），例如车库公寓。
附属住宅单元及允许建设附属住宅单元的分区改革正在美国各地兴起，以应对住房危机。作为全国最热门的附属住宅单元市场之一，南加州尽管面临经济逆风，仍呈现强劲需求。自2017年以来，全州附属住宅单元的许可申请量稳步增长，2022年的许可申请量达到30,000份，为此前的三倍。虽然附属住宅单元许可申请数量与竣工数量之间存在一定滞后，但对更多住房解决方案的需求表明，许可申请量将继续攀升。
2. 强有力的社区参与
即便城市修改了分区法规，并放宽了多户住房建设的限制，开发商仍面临一个更大、可能也更为棘手的障碍：那些表示“不要建在我家后院”的社区居民。这是大规模城市开发的一大顽疾，但该运动也带来一个重要启示：获得社区支持至关重要。当提高密度和增建住房的提案遭遇反对时，我们如何才能找到解决方案？
早期社区参与和城市调解能够促进与社区利益相关方的富有成效的对话，并催生富有创意的解决方案。正如我的同事Eime Tobari 所探讨的那样，关键在于弄清楚每个社区所认为的“良好”状态是什么。住宅开发商Groupe Prével最初在加拿大大蒙特利尔地区推进其拟议的Village Lacey Green项目时，遭到了社区的强烈反对，因为该项目需要变更分区规定。在与社区合作寻求解决方案的过程中，成立了一个工作组，成员包括来自Prével、市政府及社区的代表。在城市调解员的协助下，该工作组找到了一个让各方都满意的设计方案。
3. 公共部门的替代性激励措施
公共部门拥有的工具远不止税收激励，还可以用来帮助消除经济适用房建设的障碍。在美国，停车位最低配建标准等规划要求限制了多户住房开发的规模。减少或取消强制性的停车位最低配建标准，可以为地块开发释放更大的空间。位于伊利诺伊州芝加哥的Lucy Gonzalez Parsons公寓项目，将一处市有地面停车场改建为100套新住房，其中50套为经济适用房，其面向的群体收入为芝加哥都会区住户收入中位数的60%。芝加哥推出的《2022年互联社区条例》通过降低停车位配建要求、扩大公共交通导向开发（TOD）范围以及提供新的容积率奖励指引，使这一占地126,000平方英尺的开发项目得以实现。
除放宽停车位要求外，城市还可以对某些经济适用房解决方案的规划申请予以“快速通道”处理。《伦敦规划》推出了快速通道路径，适用于提供35%经济适用房并满足其他相关规划要求的开发项目。城市可以利用快速通道等简化规划流程的机制，以激励经济适用房的建设。
最后，城市可以为提供额外经济适用房的开发项目授予容积率奖励。这些奖励有多种形式，可用于增加每英亩的住宅单元数量、提高建筑高度，以及调整容积率，即地块中可供开发的比例。2016年在加利福尼亚州圣迭戈推出的一项容积率奖励措施帮助建成了463套经济适用房。
4. 可持续基础设施
除确保社区基础设施能够支撑开发之外，实现可持续发展也是一项挑战。公共部门必须考虑建成环境的未来，以及不断变化的全球气候可能带来的影响和风险。下一波绿色基础设施建设——以及公共交通、能源、水和资源需求如何被纳入考量——将在很大程度上影响城市解决住房问题的能力。
在正确的地点提供正确的解决方案
在各城市实现繁荣的住房行业是未来面临的最重大挑战之一，这需要强有力的领导力以及适应不同地区和市场特点的创造性解决方案。我坚信，房地产界能够迎接这一挑战，并成为推动造福全体人民的繁荣场所建设这一关键工作的变革性合作伙伴。
